BÀN VỀ ÁN LỆ SỐ 14/2017/AL

1. Về Án lệ số 14/2017/AL 

Án lệ số 14/2017/AL về công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017 và được công bố theo quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28/12/2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. 

Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 02/2011/DS-GĐT ngày 17-01-2011 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại tỉnh Điện Biên giữa nguyên đơn là ông Quàng Văn P1 với bị đơn là anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 10, 11 và 12 phần “Nhận định của Toà án”.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ: 

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp.

- Giải pháp pháp lý: 

Trường hợp này, Tòa án phải công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.

Quy định của pháp luật có liên quan đến án lệ: 

Điều 125, Điều 126 và Điều 470 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 120, Điều 121 và Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Từ khóa của án lệ:

“Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”; “Giao dịch dân sự có điều kiện”; “Tặng cho tài sản có điều kiện”.

Nội dung vụ án:

Nguyên đơn là ông Quàng Văn P1 cho rằng ngày 25/09/2003, UBND tỉnh Điện Biên  cấp cho ông 72m2 đất. Ngày 06/12/2003, ông Quàng Văn P1 lập giấy ủy quyền chuyển quyền sở hữu đất này cho vợ chồng anh Quàng Văn P2 (con trai), chị Phan Thị V (con dâu), đã có xác nhận của UBND phường. Ngày 24/12/2003, ông Quàng Văn P1 lại có đơn xin chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V, có xác nhận của trường phố. Tuy nhiên, diện tích đất này đang được chị Quàng Thị N (con gái) quản lý và sử dụng. Do đó, năm 2005, ông Quàng Văn P1 mới khởi kiện yêu cầu chị Quàng Thị N trả cho ông diện tích đất trên. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 08/DSPT ngày 24/08/2005, TAND tỉnh Điện Biên buộc chị Quàng Thị N trả lại đất cho ông Quàng Văn P1. Trên cơ sở đó, ngày 12/06/2006, UBND thành phố đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Quàng Văn P1. Sau đó, ông Quàng Văn P1 có đơn xin xác nhận việc ông ủy quyền cho anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V được toàn quyền sở hữu và sử dụng đất. Ngày 06/10/2006, ông Quàng Văn P1 lập hợp đồng ủy quyền cho anh Nguyễn Viết H làm thủ tục tặng cho anh Quàng Văn P2 diện tích đất trên. Ngày 06/10/2006, ông quàng Văn P1 lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (số 82 ngày 06-10-2006) cho vợ chồng anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V có nội dung “Bố cho con” tại mục giá trị chuyển nhượng. Hợp đồng này đã hợp pháp hóa việc ông Quàng Văn P1 tặng cho anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V quyền sử dụng đất trên. Vì vậy, ngày 27/10/2006, anh Quàng Văn P2 và chị Phan Thị V được UBND thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Quàng Văn P1 cho rằng việc ông tặng cho vợ chồng anh Quàng Văn P2 là có điều kiện, đó là vợ chồng anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông ở, chăm sóc ông và bố, mẹ của ông. Tuy nhiên, khi ông hoàn tất thủ tục sang tên theo hợp đồng tặng cho, anh Quàng Văn P2 đã không thực hiện việc xây nhà như đã hứa mà còn yêu cầu ông ra thị trấn M, huyện G ở nên ông Quàng Văn P1 đã yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho đất vì anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V không thực hiện điều kiện đã cam kết. Trong khi đó, Bị đơn là anh Quàng Văn P2 và chị Phan Thị V cho rằng: Ông Quàng Văn P1 đã tặng cho vợ chồng anh diện tích đất nêu trên từ khi ông Quàng Văn P1 còn minh mẫn, tỉnh táo. Việc ông Quàng Văn P1 yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho là do ông Quàng Văn P1 không còn minh mẫn và bị chị Quàng Thị N ép buộc. Đồng thời Bị đơn cho rằng ông Quàng Văn P1 tặng cho Bị đơn quyền sử dụng đất trên không có điều kiện và cam kết gì nên không chấp nhận theo yêu cầu của Nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-2007, căn cứ vào các văn bản và giấy tờ mà các bên cung cấp, Tòa án nhân dân Thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên không chấp nhận yêu cầu của ông Quàng Văn P1 về việc hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06-10-2006. 

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2007/DSPT ngày 28-8-2007, Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên đã chấp nhận đơn kháng cáo của ông Quàng Văn P1 - hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06-10-2006 vì ông Quàng Văn P1 bị bệnh không nhận thức được hành vi khi ký kết các văn bản và thủ tục tặng cho không tuân thủ các quy định của pháp luật.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 02/2011/DS-GĐT ngày 17-01-2011, Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã hủy Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự sơ thẩm trên, đồng thời giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên xét xử sơ thẩm lại. Theo nhận định của Tòa, vụ án cần được thu thập, xác minh thêm một số vấn đề nhằm xác định hợp đồng tặng cho giữa ông Quàng Văn P1 và vợ chồng anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V đã hoàn thành hay chưa để được giải quyết đúng theo pháp luật. 

Nội dung án lệ:

“10 Như vậy, nếu có căn cứ xác định cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương cấp đất cho ông Quàng Văn P1 từ năm 2003 (vì Tòa án các cấp chưa thu thập quyết định cấp đất năm 2003), thì ông Quàng Văn P1 có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất nêu trên từ năm 2003 nên ông Quàng Văn P1 có quyền định đoạt tài sản của mình. 

11 Tuy nhiên, ông Quàng Văn P1 cho rằng việc ông tặng cho vợ chồng anh Quàng Văn P2 là có điều kiện, đó là vợ chồng anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông ở, chăm sóc ông và bố, mẹ của ông, nhưng vợ chồng anh Quàng Văn P2 không thực hiện cam kết. Tuy anh Quàng Văn P2 không thừa nhận việc ông Quàng Văn P1 tặng cho có điều kiện, nhưng tại giấy ủy quyền ngày 25-3-2006, thể hiện ông Quàng Văn P1 ủy quyền cho anh Quàng Văn P2 xin giấy phép xây dựng... có trách nhiệm xây nhà trên lô đất 379B để ông Quàng Văn P1 ở, có trách nhiệm chăm sóc vợ chồng cụ K (là bố, mẹ của ông Quàng Văn P1). Tại bản Cam kết ngày 12-10-2006, anh Quàng Văn P2 có ghi “... Tôi được bố cho mảnh đất...tôi làm cam kết này với chính quyền địa phương sẽ tiến hành xây dựng nhà ở cho bố tôi và không được chuyển nhượng cho ai.” 

12 Mặc dù hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện nhưng tại các văn bản nêu trên có thể hiện anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông Quàng Văn P1 ở, chăm sóc ông Quàng Văn P1 và bố mẹ của ông Quàng Văn P1”.

2. Phân tích, bình luận

Quan điểm của Chúng tôi liên quan đến những vấn đề được đặt ra trong Án lệ số 14/2017/AL như sau:

Về việc xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06-10-2006 là hợp đồng tặng cho:

Tòa án cấp sơ thẩm đã căn cứ vào những văn bản do ông Quàng Văn P1 ký và việc anh Quàng Văn P2 được công nhận có quyền sử dụng đất để bác yêu cầu của ông Quàng Văn P1. Nói cách khác, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đã nhận định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06-10-2006 là một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều này đã dẫn đến quyết định sai lầm được ghi nhận trong Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-2007 và Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2007/DSPT ngày 28-8-2007 . 

Tại thời điểm đó, Bộ luật dân sự 2005 có hiệu lực và được áp dụng để giải quyết vụ án. Điều 697 BLDS 2005 định nghĩa: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”. Đồng thời, Điều 698 quy định về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bao gồm “giá chuyển nhượng”. Theo đó, trả tiền - nghĩa vụ mà bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện là một trong những căn cứ để nhận dạng của một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chiếu vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06-10-2006,  tại mục giá trị chuyển nhượng, nội dung “Bố cho con” rõ ràng là không phù hợp với bản chất của một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 697 BLDS 2015 nêu trên. Mặt khác, đối chiếu với Điều 465 quy định về Hợp đồng tặng cho tài sản: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.”, có thể thấy, định nghĩa này hoàn toàn phù hợp với vụ việc của ông Quàng Văn P1 và anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V.    

Về điều kiện đối với hợp đồng tặng cho giữa ông Quàng Văn P1 và vợ chồng anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V:

Nếu đã xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong vụ án này là hợp đồng tặng cho, vậy vấn đề cần giải quyết tiếp theo là có hay không điều kiện đối với hợp đồng tặng cho giữa ông Quàng Văn P1 và vợ chồng anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V. Bởi lẽ, Hợp đồng tặng cho (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06-10-2006) không có bất kỳ nội dung nào thể hiện điều kiện như ông Quàng Văn P1 trình bày là vợ chồng anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông ở, chăm sóc ông và bố, mẹ của ông. Nếu chỉ dựa vào văn bản này, việc anh Quàng Văn P2 có ý kiến rằng ông Quàng Văn P1 tặng cho Bị đơn quyền sử dụng đất trên không có điều kiện và cam kết gì là hoàn toàn phù hợp và có căn cứ. Tuy nhiên, Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã xem xét vấn đề một cách toàn diện hơn bằng việc đánh giá các văn bản liên quan trước đó: Giấy ủy quyền ngày 25-3-2006, thể hiện ông Quàng Văn P1 ủy quyền cho anh Quàng Văn P2 xin giấy phép xây dựng... có trách nhiệm xây nhà trên lô đất 72m2 để ông Quàng Văn P1 ở, có trách nhiệm chăm sóc vợ chồng cụ K (là bố, mẹ của ông Quàng Văn P1); Bản Cam kết ngày 12-10-2006, anh Quàng Văn P2 có ghi “... Tôi được bố cho mảnh đất...tôi làm cam kết này với chính quyền địa phương sẽ tiến hành xây dựng nhà ở cho bố tôi và không được chuyển nhượng cho ai”. Như vậy, quan điểm của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao đó là điều kiện tặng cho không nhất thiết phải được thể hiện trong hợp đồng tặng cho. 

Quan điểm này của Tòa là phù hợp với quy định về tặng cho tài sản có điều kiện tại Điều 470 BLDS 2005 khi nội dung Điều luật này không nêu cụ thể rằng điều kiện tặng cho phải được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện. Như vậy, theo cách hiểu của số đông về nội dung Án lệ, đối với vấn đề tặng cho tài sản có điều kiện, thì điều kiện đó dù được thể hiện trong hợp đồng tặng cho hay trong các văn bản khác thì đều có giá trị pháp lý như nhau.

Tuy nhiên, Chúng tôi cho rằng, nội dung này của Án lệ nên được hiểu một cách rộng hơn. Tức là, điều kiện tặng cho đối với hợp đồng tặng cho nên được xem xét trong phạm vi mở, ngoài hợp đồng tặng cho và ngoài các văn bản có giá trị pháp lý rõ ràng. Các bên có thể xác lập điều kiện tặng cho bằng nhiều hình thức và chứng minh sự tồn tại của điều kiện tặng cho bằng nhiều cách, dựa trên các tài liệu, chứng cứ mà mình có. Nói cách khác, căn cứ vào nội dung Án lệ, vào quy định tại Điều 470 BLDS 2005 thì: hợp đồng tặng cho tài sản (động sản hay bất động sản) có điều kiện nên được đánh giá tương tự như giao dịch dân sự có điều kiện quy định tại Điều 125 BLDS 2005 (Điều 120 BLDS 2015) trong trường hợp điều kiện tặng cho không nằm trong hợp đồng tặng cho. Từ đó, các trường hợp có khả năng phát sinh như điều kiện tặng cho không thể xảy ra do hành vi cản trở của một bên hay có sự tác động của một bên cố ý thúc đẩy điều kiện xảy ra cũng được dễ dàng được giải quyết. 

Chúng tôi cũng xét đến trường hợp điều kiện tặng cho không đồng nhất, tức trong các văn bản khác nhau, các chứng cứ khác nhau, điều kiện tặng cho là không giống nhau. Không giống nhau ở đây có thể là nhiều hơn các điều kiện, ít hơn các điều kiện, điều kiện khác nhau hoàn toàn… Trong trường hợp này, việc áp dụng Án lệ chưa thể đảm bảo giải quyết được toàn diện vì vấn đề đã trở nên phức tạp hơn. Vậy thì, dù Án lệ dường như đã xác lập một cơ chế an toàn hơn cho bên thực hiện đúng nghĩa vụ trong quan hệ tặng cho tài sản khi các bên có thể chứng minh điều kiện tặng cho ngoài hợp đồng tặng cho tài sản nhưng đồng thời cũng tăng tính rủi ro nếu như việc giao dịch của các bên không rõ ràng, thống nhất. Trên cơ sở đó, Chúng tôi nhận thấy, một cách tối ưu nhất, các bên nên xem xét kỹ lưỡng và thể hiện điều kiện tặng cho cụ thể trong hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.