BÁN ĐẤT NHƯNG KHÔNG BÁN NHÀ TRÊN ĐẤT CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở hiện nay:
Thứ nhất, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ hai, điều kiện để được bán nhà:
Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 4 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì để chuyển nhượng, bán nhà thì nhà ở phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;…
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, có thể thấy điều kiện mua bán nhà ở và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều có những điểm chung như: Đều phải được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng, sở hữu; không có tranh chấp; không bị kê biên để thi hành án; vẫn còn thời gian sử dụng và không bị thu hồi.
2. Bán đất nhưng không bán nhà trên đất có được không?
Đất và nhà trên đất là một khối thống nhất và không thể tách rời nhau, không thể di chuyển và không phải là đối tượng riêng rẽ, độc lập. Pháp luật hiện hành không quy định về việc bán đất và phải bán luôn cả nhà trên đất. Tuy nhiên, nếu chỉ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà gắn liền với đất thì việc xác lập quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở rất phức tạp, dễ phát sinh những rắc rối, bất cập trong việc xác lập quyền lợi và nghĩa vụ của từng chủ sử dụng và chủ sở hữu. Bởi vì bản chất khi chỉ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất thì trên một thửa đất sẽ xác lập một người là chủ sử dụng đất, một người là chủ sở hữu nhà ở. Do đó, việc không ghi nhận, không bán nhà gắn liền với đất trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã khiến cho nhiều hợp đồng không thể thực hiện được và dẫn đến vô hiệu.
Bên cạnh đó, tại Điều 408 Bộ luật dân sự 2015 đã quy định Hợp đồng vô hiệu trong trường hợp đối tượng của Hợp đồng không thể thực hiện được như:
- Trường hợp ngay từ khi giao kết hợp đồng mà hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu;
- Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
Theo đó, việc xác lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất là một Hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, bởi vì nhà trên đất và đất là hai đối tượng gắn liền và không thể tách rời được nên không thể thực hiện việc bán đất mà không bán nhà trên đất. Do đó, khi có nhà và tài sản gắn liền với đất thì nên thực hiện việc thực hiện bán cả đất và nhà trên đất để việc xác lập quyền sử dụng và sở hữu một cách thống nhất và hạn chế tranh chấp xảy ra.
Như vậy, pháp luật không quy định về việc bắt buộc phải bán nhà cùng với bán đất. Do đó mà có thể thực hiện được việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi và hạn chế phát sinh tranh chấp thì khi có nhà gắn liền với đất nên thực hiện bán cả nhà và đất.