HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN NHÀ ĐẤT VÔ HIỆU KHI NÀO?

Giao dịch dân sự vô hiệu

Căn cứ theo luật định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Như vậy để một giao dịch dân sự bị vô hiệu khi không đáp ứng các điều kiện luật định như sau:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Các trường hợp hợp đồng mua bán đất vô hiệu

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một trong các loại hợp đồng về quyền sử dụng đất. Đồng thời, hợp đồng này cũng là hợp đồng mua bán về quyền tài sản trong đó bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là vô hiệu khi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng tham gia giao kết và thực hiện không đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự như: không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất; vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội,...

Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ theo điều kiện về hình thức và nội dung mà pháp luật quy định đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng mua bán đất vô hiệu do không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bị vô hiệu khi người bán không có đủ điều kiện để thực hiện việc mua bán chuyển nhượng, cụ thể quy định rõ tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm các điều kiện đủ sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Hợp đồng mua bán đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự quy định về các giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội cụ thể: 

“Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu”

Như vậy, nếu có đủ chứng cứ chứng minh hợp đồng mua bán đất vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất vô hiệu.

Hợp đồng mua bán đất vô hiệu do giả tạo

Nếu như hợp đồng mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự với mục đích nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì sẽ bị vô hiệu do giả tạo. Cụ thể được quy định chi tiết tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể:

“ Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

Hợp đồng mua bán đất vô hiệu do hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định các hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự.

Như vậy, hợp đồng mua bán đất vô hiệu nếu hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực.

Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất bị vô hiệu

Về bản chất, hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất cũng là một loại giao dịch dân sự, do đó khi rơi vào tình trạng vô hiệu thì về cơ bản nó cũng sẽ căn cứ vào các quy định luật cụ thể ở Điều 13 Bộ luật Dân sự 2015. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu đó là:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Đánh giá hệ quả của tình trạng hợp đồng giao dịch, mua bán bị vô hiệu:

Hợp đồng dân sự vô hiệu, đặc biệt là các hợp đồng giao dịch mua bán nhà ở đất đai bị vô hiệu không chỉ gây ra thiệt hại cho những chủ thể trực tiếp trong hợp đồng mà còn ảnh hưởng gián tiếp đến không chỉ về kinh tế xã hội trong quy mô đa dạng. Thiệt hại về kinh tế, tiền bạc khi hợp đồng bị hủy bỏ, có thể là chi phí án phí, thiệt hại về tiền bạc từ việc không chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bồi thường vật chất do thiệt hại từ Hợp đồng vô hiệu. Tiếp đó, nó ảnh hưởng đến hoạt động của các cơ quan Nhà nước. Các cơ quan Nhà nước phải duy trì một bộ máy không nhỏ để giải quyết (tuyên bố) hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Điều này gây tốn kém cho cả Nhà nước và nhân dân. Một mặt khác, đối với xã hội, một hợp đồng mua bán chuyển nhượng bị hủy cũng gây ra không ít hậu quả, mà cụ thể cơ bản nhất chính là niềm tin, uy tín của chủ thể trong hợp đồng. Bên cạnh đó, đối với bộ máy lãnh đạo Nhà nước, các cơ quan thực thi nghĩa vụ pháp lý hiện nay, nếu tranh chấp xảy ra không được giải quyết kịp thời, triệt để thì việc này có thể gây mất lòng tin trong nhân dân đối với Đảng và Nhà nước ta. 

Từ những phân tích nêu trên, có thể nhận thấy rằng hậu quả của tình trạng hợp đồng giao dịch, mua bán bị vô hiệu là không hề đơn giản, bởi vậy, mỗi cá nhân tổ chức chúng ta, cần có những kiến thức hiểu biết pháp luật nhất định để thi hành và chấp hành đúng pháp luật, không chỉ để giành những quyền lợi cho bản thân mà còn để giảm bớt đi những rủi ro tránh thiệt hại về kinh tế cho cá nhân, cho Nhà nước.