HẬU QUẢ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN NHÀ ĐẤT VÔ HIỆU?

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Căn cứ tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2015:

 “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”.

Như vậy, để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hay không thì cần xem xét điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 như sau: 

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Dựa theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Như vậy, thông thường hợp đồng CNQSDĐ không tuân thủ các quy định về việc công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu, mà việc công chứng, chứng thực hợp đồng là bắt buộc.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Theo đó, tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả như sau:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu.”

Như vậy, về nguyên tắc khi giao dịch dân sự vô hiệu thì không phải vô hiệu tại thời điểm bị tuyên bố vô hiệu mà giao dịch sẽ bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập giao dịch. Điều đó có nghĩa là nếu như các bên chưa thực hiện giao dịch thì không được thực hiện nữa, còn nếu giao dịch đã được thực hiện tức là các bên đều đã thực hiện các quyền, nghĩa vụ thì sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu của giao dịch đó, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại có xảy ra nếu như bên có thiệt hại yêu cầu.

• Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự bởi các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên chủ thể trong hợp đồng về việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ dân sự. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được phát sinh ngay sau khi các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Căn cứ Điều 131 được nêu trên thì hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên các bên chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể từ thời điểm xác lập. Do vậy, việc chiếm hữu, sử dụng đất, các tài sản gắn liền với đất của bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được coi là chiếm hữu, sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không có căn cứ pháp luật, cho nên phát sinh nghĩa vụ hoàn trả do chiếm hữu, sử dụng tài sản không căn cứ pháp luật.

• Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì các bên chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Ví dụ: Toà án đã xét rằng “do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu toàn bộ, không làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên, việc ông B đăng ký quyền sử dụng đất là không đúng theo pháp luật, việc Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B trên cơ sở hợp đồng vô hiệu cũng sẽ là không đúng nên chấp nhận yêu cầu của bà A tuyên huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông B, khôi phục lại quyền sử dụng đất cho bà A theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp ngày 29/03/2017”

• Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, bên ngay tình thu được hoa lợi, lợi tức thì không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức đã thu được.

• Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nếu như bên có thiệt hại chứng minh được có phần thiệt hại xảy ra thì bên bị thiệt hại có quyền yêu cầu tòa án buộc bên đối phương phải bồi thường thiệt hại có phát sinh. 

Cụ thể, tại Nghị quyết 02/2014/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 có quy định khi tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần phải xác định thiệt hại bao gồm là khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của phần diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã bỏ ra để đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị của công trình, tài sản, cây lâu năm… trên đất.

Trong trường hợp là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có các thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm Hợp đồng và bồi thường thiệt hại theo quy định tại Bộ luật dân sự để bảo đảm thực hiện Hợp đồng thì thiệt hại sẽ còn bao gồm cả khoản tiền chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất ngay tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc những thiệt hại khác, nếu có. Để xác định đúng những thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành thực hiện định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất.

=> Do đó, khi Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất bị vô hiệu, bên bị thiệt hại sẽ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Ngoài ra, trường hợp bên có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu phải bồi thường người thứ ba bị thiệt hại.