MANG SỔ ĐỎ ĐI THẾ CHẤP THÌ NHÀ TRÊN ĐẤT CÓ NẰM TRONG DIỆN BỊ THẾ CHẤP KHÔNG?

1. Sổ đỏ và hồ sơ thế chấp sổ đỏ

Hiện nay không có một văn bản nào quy định về khái niệm “sổ đỏ”. “Sổ đỏ” chỉ là một thuật ngữ pháp lý không được công nhận, được sử dụng để gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa vào màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009. Căn cứ Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

- Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp (bản chính);

- Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

- Bản gốc sổ đỏ, sổ hồng trừ trường hợp nộp đồng thời Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm sau:

+ Hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; hoặc

+ Hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Mang sổ đỏ đi thế chấp thì nhà trên đất có nằm trong diện bị thế chấp không?

Tại Điều 318 Bộ luật dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) quy định về tài sản thế chấp như sau:

“1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp”.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, nếu bên thế chấp và bên nhận thế chấp không có thỏa thuận nào khác thì khi thế chấp quyền sử dụng đất có nhà trên đất thuộc sở hữu của bên thế chấp thì nhà này cũng thuộc diện tài sản thế chấp.

3. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà thì xử lý tài sản thế nào?

Tại Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo quy định này sẽ xảy ra 02 trường hợp:

Thứ nhất, người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà: Tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất và nhà trên đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thứ hai, người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu nhà, nếu không có thỏa thuận nào khác thì:

+ Khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình;

+ Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất.