ĐẤT KHÔNG CÓ GIẤY TỜ CÓ ĐƯỢC PHÉP XÂY NHÀ KHÔNG?

I. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới như sau:
“1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề”.
II. Đất không có giấy tờ có được phép xây nhà không?
Tùy theo từng trường hợp mà đất không có giấy tờ sẽ được phép xây nhà hoặc không, cụ thể như sau:
1. Trường hợp xây nhà phải có giấy phép xây dựng
Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng (sửa đổi, bổ sung 2020), những trường hợp sau đây chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:
1) Nhà ở riêng lẻ tại Đô thị (Nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn), trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3) Nhà riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hòa.
4) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.
Nếu thuộc một trong những trường hợp trên thì chủ đầu tư (gồm cả hộ gia đình, cá nhân) phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công mới được phép xây dựng nhà ở.
Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ phải có một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, chứ không bắt buộc giấy tờ đó là Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). Bên cạnh đó, Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng là một trong những loại giấy tờ sau:
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 2001, Luật Đất đai năm 2003.
 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009.
 3. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định tại Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994, Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở.
………….
 5. Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hoặc giấy xác nhận của UBND cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
 6. Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
………….”.
Như vậy, căn cứ vào quy định trên, để được cấp phép xây dựng cần phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng), giấy chứng minh về quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp  thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn và giấy tờ này phải được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tóm lại, theo quy định pháp luật thì đất không có giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất vẫn có thể được cấp phép xây dựng nếu có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Trường hợp xây nhà được miễn giấy phép xây dựng
Căn cứ khoản 2, Điều 89 Luật xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bở khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công:
1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3) Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
Do đó, nếu thuộc một trong những trường hợp nêu trên thì chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) được miễn giấy phép xây dựng.
 
III. Điều kiện để được xây nhà khi không có giấy tờ
Theo quy định tại Điều 107 Luật Xây dựng 2014, khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành quy định về điều kiện xây dựng nhà ở riêng lẻ khi đất không có giấy tờ cụ thể như sau:
Thứ nhất, việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau:
- Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng;
- Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bổ sung tại khoản 39 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi 2020);
- Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt;
- Chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo quy định của phập luật;
- Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng;
- Chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.
Thứ hai, việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 Luật xây dựng 2014, Khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi 2020.