LÀM SỔ ĐỎ CHO ĐẤT ĐƯỢC SỬ DỤNG TỪ TRƯỚC NĂM 1993 NHƯ THẾ NÀO?

1. Khái niệm “Sổ đỏ”

 

Sổ đỏ hay bìa đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho các khu vực ngoài đô thị (nông thôn), được quy định tại nghị định số 60-CP của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của tổng cục địa chính.

 

Các loại đất được cấp sổ đỏ: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất làm nhà ở thuộc nông thôn. Hình thức bên ngoài sổ có màu đỏ đậm, do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng.

2. Đối với trường hợp đất từ 1993 thì khi nào được cấp Sổ đỏ

Đất sử dụng từ trước năm 1993 được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) nếu đất này đáp ứng điều kiện, giấy tờ theo quy định pháp luật. Trong mỗi trường hợp khác nhau, pháp luật quy định về điều kiện cấp Sổ đỏ cũng khác nhau. Cụ thể:

* Trường hợp đất có các giấy tờ về quyền sử dụng đất:

 

Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước năm 1993 mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

 

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

 

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

 

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

 

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

 

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

 

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

* Trường hợp đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất:

 

Với trường hợp này, tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất có quy định như sau:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo quy định trên, đất sử dụng từ trước 1993 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng vẫn được xem xét cấp Sổ đỏ nếu:

 

- Sử dụng đất ổn định;

 

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

 

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.

3. Thủ tục làm Sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước năm 1993 như thế nào?

* Những giấy tờ cần thiết để làm Sổ đỏ cho đất sử dụng từ 1993:

Để thực hiện quy trình cấp Sổ đỏ cho đất đã sử dụng từ trước năm 1993, cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau đây:

- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là bước đầu tiên và quan trọng để bắt đầu quy trình cấp Sổ đỏ.

- Giấy tờ chứng minh nơi ở và giấy tờ tùy thân của người làm thủ tục. Điều này giúp xác định chính xác người đang sở hữu và sử dụng đất.

- Văn bản ủy quyền (nếu có). Trường hợp có người đại diện thực hiện thủ tục thay mặt, giấy tờ này sẽ chứng minh quyền hợp pháp của người được ủy quyền.

- Giấy tờ chứng minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có). Điều này đảm bảo người sử dụng đất đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với đất một cách đầy đủ và kịp thời.

- Văn bản, giấy tờ xác nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất (nếu có). Điều này xác nhận rằng đất đã được đăng ký quyền sử dụng đất trước đây và đáp ứng các yêu cầu về quy định đăng ký.

- Văn bản thể hiện việc chuyển quyền sử dụng đất (nếu có). Điều này cần thiết nếu đất đã được chuyển nhượng quyền sử dụng trước ngày 15/10/1993, và giấy tờ này sẽ xác nhận việc sử dụng đất trước thời điểm đó.

Việc xác định đất thuộc trường hợp không phải đóng tiền sử dụng đất sẽ dựa trên các quy định theo Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cùng khoản 16 và 17 của Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. 

Các giấy tờ sau đây được coi là chứng minh đất thuộc trường hợp không phải đóng tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ, bao gồm Sổ mục kê đất, sổ kiến điền và bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập.

Tổng cộng, việc cấp Sổ đỏ cho đất sử dụng từ trước năm 1993 yêu cầu thủ tục chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, và việc xác định đất thuộc trường hợp không phải đóng tiền sử dụng đất dựa trên các quy định luật được ghi rõ trên để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp trong quy trình cấp Sổ đỏ.

* Thủ tục làm Sổ đỏ cho đất sử dụng trước 1993

* Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp tại cơ quan có thẩm quyền

 

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

 

Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

* Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ làm sổ đỏ cho đất mua trước năm 1993

 

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

 

Nếu hồ sơ đủ thì người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận. Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).

* Bước 3: Giải quyết yêu cầu 

Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

* Bước 4: Nhận kết quả làm sổ đỏ cho đất mua trước năm 1993

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

Cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ

Căn cứ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2013 :

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

 

Theo quy định này, tùy từng đối tượng cụ thể mà thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện. Riêng đối tượng hộ gia đình, cá nhân trong nước sẽ thuộc thẩm quyền cấp sổ đỏ của Ủy ban nhân dân cấp huyện.