TÁCH THỬA ĐẤT CÓ PHẢI NỘP THUẾ KHÔNG?

1. Tách thửa đất là gì?

      Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất được hiểu là: “Phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”. Hay nói cách khác, thửa đất chính là phần đất đảm bảo các tiêu chí: có ranh giới được đo đạc bởi các cơ quan địa chính có thẩm quyền, minh bạch các thông tin về vị trí hoặc mục đích sử dụng,…

      Từ khái niệm này có thể hiểu khái niệm của tách thửa đất, đó chính là việc phân chia về quyền sử dụng đất đai trên một thửa đất. Hiểu nôm na, từ một thửa đất ban đầu, có thể thuộc một hộ hoặc một cá nhân, chia ra thành nhiều phần, thuộc quyền sử dụng của nhiều hộ hoặc nhiều cá nhân khác nhau.

2. Điều kiện để được tách thửa đất

      Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho cần có đủ các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận.

(2) Đất không có tranh chấp.

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

(4) Đất còn thời hạn sử dụng.

(5) Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.

Lưu ý: Đối với một số tỉnh, thành điều kiện tách thửa không bắt buộc phải có Sổ đỏ, Sổ hồng (chỉ cần có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng). Nghĩa là ngay cả khi thửa đất đó chưa được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được phép tách thửa nếu đủ điều kiện được cấp sổ. Ví dụ như tỉnh Bắc Kạn.

3. Tách thửa đất có phải nộp thuế không?

      Khi thực hiện thủ tục tách thửa, tùy vào hình thức tách thửa để tặng cho, mua bán,… tách thửa để chia nhỏ mảnh đất, phải nộp những loại thuế phí sau: 

3.1. Có phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi tách thửa không?

      Theo khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi năm 2014 quy định: 

“5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.”

      Điểm d Khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2014 quy định:

“d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.”

      Khi có mảnh đất muốn tách thửa và thắc mắc không biết tách thửa có phải đóng thuế không thì tùy vào mục đích và hình thức tách thửa mà mức thuế thu nhập cá nhân sẽ khác nhau. 

      + Trường hợp thứ nhất: Khi tách thửa để chia nhỏ mảnh đất. Tuy nhiên việc tách thửa không phải để chuyển nhượng, tặng cho,… mà việc tách thửa chỉ nhằm mục đích chia nhỏ mảnh đất đang sử dụng mà không làm thay đổi chủ sử dụng của mảnh đất. Trong trường hợp này thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

     + Trường hợp thứ hai: Khi tách thửa để bán mảnh đất này: Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được tính như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%. Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

      Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng là giá tính theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

      + Trường hợp thứ ba: Khi tách thửa để tặng cho: Điểm d Khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2014 quy định trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa các anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra còn các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất.

3.2. Phí, lệ phí địa chính khi tách thửa đất

      Các loại phí, lệ phí địa chính bao gồm:

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Phí thẩm định cấp Giấy chứng nhận;

• Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính;

• Lệ phí trích lục bản đồ;

      Quy định cụ thể về mức phí của từng loại phí do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định dựa trên tình hình thực tế của địa phương.