QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI?

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì tài sản hình thành trong tương lai gồm tài sản được hình thành từ vốn vay, tài sản trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản thì đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Như vậy, theo quy định này thì tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa về nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu và sử dụng.

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 cũng đưa ra khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 4 Điều 3 như sau: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Như vậy, “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hoàn thiện ở thời điểm hiện tại nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu tuy nhiên đã có căn cứ pháp lý để xác định nhà ở đó sẽ hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của chủ thể nhất định”.

2. Khái niệm của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Với bản chất là một giao dịch dân sự nói chung, một giao dịch về nhà ở nói riêng, quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh bởi quy phạm của nhiều văn bản pháp luật như Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng,…

Theo quy định pháp luật hiện hành pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các nội dung cơ bản sau:

Nhóm thứ nhất, nhóm luật cơ sở: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề chung nhất của hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai,..bao gồm: quy định về tài sản, quy định chung về hợp đồng, năng lực chủ thể…

Nhóm thứ hai, nhóm luật về nội dung: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề cụ thể, trực tiếp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như: khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng; điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh; các quy định về giá cả, phương thức, thời hạn thanh toán…

Nhóm thứ ba, nhóm chế tài: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề về trách nhiệm pháp lý mà bên vi phạm phải gánh chịu khi không thực hiện, thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ, trách nhiệm như đã cam kết trong hợp đồng. Bao gồm các chế tài xử lý dân sự, hình sự, hành chính.

Nhóm thứ tư, nhóm liên quan đến giải quyết tranh chấp: Đa số các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được giải quyết thông qua phương thức hoà giải hoặc thông qua thủ tục tố tụng tại Toà án. Nhóm luật này điều chỉnh các vấn đề về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thời hạn giải quyết…

Ngoài ra còn có nhóm chế tài để đảm bảo thi hành án (trong trường hợp giải quyết tranh chấp tại Toà án, có bản án có hiệu lực thi hành).

Cơ sở pháp lý:

Văn bản Luật: Bộ luật Dân sự năm 2015; Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015; Luật Nhà ở năm 2014; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Xây dựng năm 2014…

Văn bản dưới Luật: Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Nghị định 59/2015/NĐ -CP của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản; Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng…

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng   

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng song vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia và ngược lại. Tương tự như quan hệ mua bán thông thường bên bán có quyền và nghĩa vụ chính là nhận tiền và giao tài sản còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền và được nhận tài sản. Một số quyền và nghĩa vụ có vai trò quan trọng đối với các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đó là:

– Đối với bên bán:

+ Thứ nhất, nghĩa vụ cung cấp thông tin. Điều 442 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó”.

Những thông tin này được công khai thông qua sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tạo điều kiện cho người mua có thể nắm bắt thông tin về đối tượng, đảm bảo tính công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thông tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ có nghĩa là bên bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể cung cấp những thông tin khác nhau tuy nhiên phải đảm bảo những nội dung tại khoản 2 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô, diện tích, tình trạng pháp lý của bất động sản, giá bán bất động sản … 

+ Thứ hai, nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích. Như đã phân tích các bên trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể ký kết hợp đồng mua bán ngay khi nhà ở đang xây dựng theo quy định, khoản tiền mà khác hàng phải trả gọi là tiền ứng trước. Bản chất và mục đích của khoản tiền này là tiền mà khách hàng trả trước cho chủ đầu tư để được sở hữu nhà ở trong tương lai và chủ đầu tư dùng số tiền này để bổ sung nguồn vốn thực hiện chính dự án nhà ở đó, trong quan hệ này đôi bên cùng có lợi. Nếu chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào mục đích khác ngoài mục đích trên thì đã làm sai lệch bản chất của quan hệ mua bán này, chỉ chủ đầu tư có lợi còn người mua nhà vô tình bị lợi dụng và khả năng dự án không được thực hiện, người mua không nhận được nhà theo thỏa thuận là rất cao. Như vậy bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của người mua nhà để đầu tư tạo lập nhà ở mà không được sử dụng khoản tiền này vào bất cứ mục đích nào khác.

+ Thứ ba, nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu. Khoản 4 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2014  quy định bên bán có nghĩa vụ:

“Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”. 

– Đối với bên mua:  

+ Thứ nhất, quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán. 

Quy định về quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một điểm khác biệt so với quyền của bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm là nhà ở. Pháp luật hiện hành quy định bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư. Về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng, kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng trở thành bên mua nhà ở hình thành trong tương lai và tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng được thực hiện nhiều lần thì bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Thứ hai, nghĩa vụ thanh toán. 

Dựa vào các quy định trên của Bộ luật dân sự, khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về việc thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó:

“Việc thanh tóa trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng...”

Có thể nói thanh toán là nghĩa vụ chính của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu bên mua không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận thì chủ đầu tư có quyền yêu cầu bên mua thực hiện cam kết và bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra, nếu bên mua không thực hiện thì bên bán có quyền hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng, khách hàng phải chịu trách nhiệm do việc vi phạm hợp đồng. Ngoài ra, bên mua phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả. Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại phải được thỏa thuận trong hợp đồng.