PHẢI LÀM GÌ KHI ĐÃ TRẢ TIỀN MUA ĐẤT NHƯNG KHÔNG ĐƯỢC SANG TÊN?

1. Khái niệm về “trả tiền mua đất”, “sang tên Sổ đỏ”

Trả tiền mua đất là việc thanh toán số tiền đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán đất giữa người bán và người mua. Việc trả tiền mua đất là nghĩa vụ pháp lý của người mua trong hợp đồng mua bán đất. Thời điểm trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏa thuận.

Sang tên Sổ đỏ là việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và thuộc các truờng hợp khác tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 (tại khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai 2014 là từ ngày 01/01/2025). Sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. 

2. Điều kiện để sang tên Sổ đỏ

Điều kiện của bên chuyển nhượng 

Để sang tên Sổ đỏ thì bên chuyển nhượng phải thỏa mãn khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 (tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024) phải có đủ các điều kiện sau: 

- Có giấy chứng nhận (Luật Đất đai 2024 quy định bổ sung trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024);  

- Đất không có tranh chấp; 

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;

 

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật (Đây là điều kiện mới so với quy định hiện hành tại Điều 188 Luật Đất đai số 45/2013/QH13). 

Theo đó, từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm điều kiện quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời sẽ không được chuyển nhượng. Cụ thể, đối chiếu với Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, trong đó có các biện pháp khẩn cấp tạm thời như:

- Kê biên tài sản đang tranh chấp;

- Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.

- Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

- Phong tỏa tài sản…

Ngoài ra, trong một số trường hợp còn phải có thêm điều kiện tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như: 

- Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;

- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;

- Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.

* Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng 

Bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Theo đó, các trường hợp sau không được nhận chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2025 gồm: 

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

3. Mua bán đất phải đăng ký sang tên Sổ đỏ

Tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 (tại điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024) nêu rõ, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai.

Ngoài ra, tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 (tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024) cũng quy định như sau:

“Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế”. 

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên Sổ đỏ). Việc đăng ký biến động được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động.

Trong trường hợp đã trả tiền nhưng chưa được sang tên Sổ đỏ, người mua có thể gặp phải một số rủi ro sau đây:

- Dễ xảy ra tranh chấp trong quá trình sử dụng đất;

- Trên giấy tờ pháp lý, đất vẫn thuộc về “chủ cũ”, khi có tranh chấp xảy ra, bên mua khó được bảo đảm quyền lợi;

- Người mua bị hạn chế các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như: Chuyển nhượng lại cho người khác; tặng cho; để thừa kế;

- Bị xử phạt hành chính theo điểm b khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. 

Mức phạt chậm sang tên sổ đỏ hiện nay được quy định tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Theo đó, phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định 91/2019/NĐ-CP có hiệu lực mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu; phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định 91/2019/NĐ-CP có hiệu lực mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.

4. Đã trả tiền mua đất nhưng không được sang tên, phải làm gì?

Như đã trình bày ở trên, người mua có thể gặp phải nhiều rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng đất nếu đã thực hiện giao dịch mua bán đất nhưng chưa được sang tên. Vậy, người mua phải làm gì để bảo đảm quyền lợi của mình trong trường hợp này?

Trường hợp sau khi đã liên hệ để thương lượng, thỏa thuận về việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất mà bên bán vẫn cố tình trốn tránh và không thực hiện thủ tục sang tên hoặc không phối hợp để làm thủ tục, bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

Căn cứ khoản 2, 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm các giấy tờ sau:

(1) Đơn khởi kiện theo mẫu.

(2) Một số loại giấy tờ của người khởi kiện như: Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.

(3) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Theo quy định pháp luật tố tụng dân sự ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó, nếu không Tòa án sẽ từ chối yêu cầu khởi kiện.

Khi nộp tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện không nhất thiết phải nộp toàn bộ những gì người khởi kiện có, thay vào đó chỉ cần nộp tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện.

Căn cứ khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất đang tranh chấp nếu là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với nhau.

Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án;

- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

5. Lưu ý quan trọng để tránh rủi ro 

Trường hợp các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa được công chứng, chứng thực thì giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật công nhận và là giao dịch vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (do vi phạm điều kiện bắt buộc về hình thức là công chứng, chứng thực hợp đồng).

Theo đó, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo khoản 2, 3 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Do vậy, khi khởi kiện để giải quyết tranh chấp thì Toà án sẽ tuyên các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, bên bán trả lại tiền, bên mua trả lại đất. Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại.