CẦN TUÂN THEO NHỮNG THỦ TỤC GÌ KHI SANG TÊN SỔ ĐỎ?

“Sổ đỏ” chắc hẳn là một cụm từ rất quen thuộc khi nói đến nhà và đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì không có khái niệm về “sổ đỏ”. Tuy nhiên, đây lại là cách gọi quen thuộc của người dân thay vì gọi một cách đầy đủ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất. Vậy khi sang tên sổ đỏ cần phải có đầy đủ những giấy tờ gì cũng như phải tuân theo những thủ tục như thế nào?

1. Sổ đỏ là gì? Sang tên sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là từ để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận. Hiện nay, sổ đỏ có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất” được quy định cụ thể tại khoản 16 Điều 3 của Luật đất đai 2013.

Sang tên sổ đỏ là một hình thức thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng nhà và đất. Sang tên sổ đỏ là một hình thức bắt buộc để đăng ký khi chuyển giao quyền sử dụng nhà và đất.

2. Các trường hợp được và không được sang tên sổ đỏ

2.1. Các trường hợp được sang tên sổ đỏ

Trường hợp 1: người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp sổ đỏ mới đứng tên mình.

Trường hợp 2: người nhận chuyển nhượng, người được tặng cho nhà đất không được cấp sổ đỏ mới. Nếu không được cấp Sổ đỏ mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 3, trang 4 của Sổ đỏ. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ quyền.

           2.2. Các trường hợp không được sang tên sổ đỏ

Thứ nhất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Thứ hai, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Cuối cùng, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

3. Các điều kiện để sang tên sổ đỏ

Theo quy định của Luật đất đai hiện hành tại Điều 188 có quy định về những điều kiện để sang tên sổ đỏ, cụ thể như sau:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp tất cả những người nhận thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo khoản 1 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;

Thứ hai, đất không có tranh chấp;

Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.

4. Hồ sơ, thủ tục khi sang tên sổ đỏ

   4.1. Hồ sơ khi sang tên sổ đỏ

Để thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần chuẩn bị:

• Bản chính và bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Bản sao hộ khẩu của các bên;

• Bản sao CMND/CCCD của các bên;

• Bản sao giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy đăng ký kết hôn của các bên.

Sau khi hoàn thành sang tên sổ đỏ, bên nhận chuyển nhượng cần làm hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, bản chính và bản sao các giấy tờ bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có công chứng); Sơ đồ thửa đất; Chứng từ nộp tiền thuế đất; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4.2.Thủ tục sang tên sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Đối với trường hợp sang tên Sổ đỏ khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

• Phiếu yêu cầu công chứng;

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng;

• Bản sao giấy tờ tùy thân như CCCD/CMND/Hộ chiếu.

• Bản sao sổ hộ khẩu.

• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;

• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân: đối với người đã kết hôn là Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn. Đối với người chưa kết hôn, đã ly hôn, hoặc vợ chồng không còn cần cung cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất như di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho, văn bản cam kết về tài sản, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung.

Đối với trường hợp sang tên Sổ đỏ khi thừa kế quyền sử dụng đất

• Phiếu yêu cầu công chứng;

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản (bắt buộc theo khoản 2 Điều 57 Luật công chứng 2014);

• Giấy chứng tử của người/những người để lại di sản;

• Bản sao giấy tờ tùy thân như CCCD/CMND/Hộ chiếu. hộ khẩu của những người thừa kế còn sống tại thời điểm làm thủ tục.

• Giấy chứng tử, xác nhận phần mộ, giấy xác nhận/chứng minh quan hệ của những người thừa kế đã chết tại thời điểm làm thủ tục.

• Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

• Phải có bản sao hoặc bản gốc di chúc nếu thừa kế theo di chúc.

• Các giấy tờ, tài liệu liên quan về việc có nghĩa vụ tài sản, việc đã thanh toán hay chưa thanh toán các nghĩa vụ tài sản này.

Bước 2: Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp thuế, lệ phí.

Thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân với người chuyển nhượng, lệ phí trước bạ đối với người nhận chuyển nhượng tại cơ quan thuế nơi có quyền sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng, tặng cho.

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Đối với trường hợp sang tên Sổ đỏ khi nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

• Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK(Lý do biến động) như sau: “Nhận … (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) …m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền); tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là … m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là … m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)”;

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực;

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tặng cho bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;

• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Đối với trường hợp sang tên Sổ đỏ khi nhận thừa kế

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

• Bản gốc Giấy chứng nhận;

• Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế. Trường hợp người thừa kế là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có);

• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;

• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.

• Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.

• Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

Bước 5: Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận, giải quyết.

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

• Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.

• Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.