THỦ TỤC ỦY QUYỀN CHO NGƯỜI KHÁC BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT?

Quy định pháp luật về ủy quyền 

Hiện nay không có quy định nào giải thích cụ thể về khái niệm của ủy quyền. Tuy nhiên, tại Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Điều 138. Đại diện theo ủy quyền

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện."

Và Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”

Từ những quy định trên có thể hiểu: Ủy quyền là việc một cá nhân hay pháp nhân thỏa thuận thay mặt, đại diện cho một cá nhân, pháp nhân khác thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi và thời hạn nhất định. 

=> Như vậy, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở. Trên thực tế việc ủy quyền thường xảy ra khi đang ở nước ngoài, công tác xa, ốm đau… 

Điều kiện ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Bên uỷ quyền cho người khác để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải đảm bảo việc chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện chung về quyền chuyển nhượng đất tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

• Về hình thức của giao dịch uỷ quyền chuyển nhượng sử dụng đất tại Điều 562 được nêu trên và tại khoản 1 Điều 18 Nghị định 04/2013/NĐ-CP cũng quy định đối với uỷ quyền để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản thì phải được lập hợp đồng ủy quyền.

=> Như vậy, các bên phải lập hợp đồng uỷ quyền khi thực hiện thủ tục uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và văn bản uỷ quyền phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Thủ tục ủy quyền cho người khác bán, chuyển nhượng nhà đất

Căn cứ tại Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng năm 2014, trình tự thủ tục uỷ quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các bước sau.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Người yêu cầu công chứng văn bản uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng uỷ quyền;

- Bản dự thảo hợp đồng uỷ quyền của các bên đã soạn (nếu có) hoặc có thể yêu cầu công chứng viên soạn thảo;

- Bản chính giấy tờ tùy thân của các bên như CMND, CCCD và sổ hộ khẩu;

- Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trình tự thực hiện

• Bước 1: Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ nêu trên, người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền công chứng là tổ chức hành nghề công chứng mà cụ thể là bất kỳ Văn phòng hoặc phòng công chứng nào tại địa phương.

• Bước 2: Công chứng viên sẽ tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng và kiểm tra giấy tờ đã nộp trong hồ sơ yêu cầu. Nếu hồ sơ đã đầy đủ các loại giấy tờ và phù hợp với quy định của pháp luật thì sẽ thực hiện bước tiếp theo, còn trường hợp hồ sơ không hợp lệ hoặc không đầy đủ các loại giấy tờ quy định thì sẽ yêu cầu nộp bổ sung hồ sơ.

• Bước 3: Công chứng viên tiến hành thụ lý đối với hồ sơ hợp lệ và ghi vào sổ công chứng.

• Bước 4: Tiến hành công chứng hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng đất.

- Đối với trường hợp hợp đồng uỷ quyền đã được soạn sẵn: Công chứng viên sẽ kiểm tra tính pháp lý của dự thảo hợp đồng mà hai bên đã soạn. Nếu việc giao kết hợp đồng mà có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng; đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ. Hoặc công chứng viên có thể tiến hành xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu. Nếu vẫn không làm rõ được thì công chứng viên có quyền từ chối thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền đó.

- Đối với trường hợp hợp đồng uỷ quyền do văn phòng công chứng soạn thảo theo yêu cầu: Công chứng viên sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng sau khi nhận đủ hồ sơ và hồ sơ hợp lệ.

• Bước 5: Công chứng viên hoặc người yêu cầu công chứng đọc lại bản hợp đồng uỷ quyền sau khi đã được soạn thảo xong. Nếu đồng ý toàn bộ nội dung trong hợp đồng thì người yêu cầu công chứng sẽ ký tên vào từng trang trong hợp đồng.

- Người yêu cầu công chứng được công chứng viên yêu cầu xuất trình bản chính của các giấy tờ nêu trên để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng uỷ quyền.

Mức phí và thù lao công chứng hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng đất

• Mức phí khi thực hiện công chứng hợp đồng uỷ quyền được pháp luật quy định tại Thông tư 257/2016/TT- BTC là 50.000 đồng.

• Còn về thù lao công chứng, căn cứ tại Điều 67 Luật công chứng 2014 thì thù lao công chứng là các khoản phí mà người yêu cầu công chứng phải trả khi yêu cầu công chứng viên thực hiện các công việc như:

- Soạn thảo hợp đồng hoặc giao dịch;

- Đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ, các văn bản;

- Lưu trữ hồ sơ hoặc các công việc khác có liên quan đến việc công chứng.

• Mức thu phí thù lao công chứng sẽ do mỗi tổ chức hành nghề công chứng xác định đối với từng loại vụ việc nhưng không được phép vượt quá mức trần thù lao công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và được niêm yết công khai tại trụ sở.