THẨM ĐỊNH LÀ GÌ? QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH?

1. Thẩm định là gì?

Thẩm định là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lý bằng văn bản về một vấn đề nào đó do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện. Thẩm định là hoạt động của một chủ thể được tiến hành nhằm mục đích kiểm tra, đánh giá theo những tiêu chí nhất định. Tuy nhiên, với mỗi lĩnh vực khác nhau, thẩm định lại mang một định nghĩa khác nhau. Ví dụ Điều 4 Luật giá năm 2012 có quy định về thẩm định giá:

“15. Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”

Khoản 36 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 lại quy định về thẩm định trong lĩnh vực xây dựng như sau:

“Thẩm định là việc kiểm tra, đánh giá của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với những nội dung cần thiết trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án đầu tư xây dựng làm cơ sở xem xét, phê duyệt.”

Hoặc định nghĩa về thẩm định văn bản pháp luật là hoạt động nghiên cứu, xem xét, đánh giá về nội dung và hình thức, kỹ thuật soạn thảo đối với các dự án, dự thảo văn bản quy phạm pháp luật theo nội dung, trình tự, thủ tục do luật định nhằm đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất và đồng bộ của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật và những yêu cầu khác về chất lượng dự án, dự thảo theo quy định của pháp luật.

Như vậy, tuy có nhiều định nghĩa khác nhau trong nhiều lĩnh vực thì ta vẫn có thể hiểu chung về thẩm định là việc đưa ra những đánh giá mang tính chất chuyên môn trên những tiêu chí nhất định của từng lĩnh vực. Hoạt động này do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện. Việc thẩm định có thể tiến hành với nhiều đối tượng khác nhau như thẩm định dự án, thẩm định báo cáo, thẩm định hồ sơ, thẩm định thiết kế, thẩm định đồ án thiết kế quy hoạch xây dựng, thẩm định dự thảo văn bản quy phạm pháp luật...

2. Đặc điểm của thẩm định

* Chủ thể của thẩm định là các cơ quan, tổ chức, cá nhân có chức năng thẩm định

Như đã đề cập tại phần định nghĩa, thẩm định là một hoạt động mang tính chất chuyên môn, nghiệp vụ bởi trong quá trình thẩm định, người thẩm định phải đưa được ra những kết luận, những đánh giá dựa trên những tiêu chí chuyên môn trong từng lĩnh vực. Để làm được điều này thì cá nhân, cơ quan, tổ chức thẩm định phải am hiểu và biết rõ về những tiêu chí đánh giá, cách đánh giá, phương pháp đánh giá,... Việc này phải trải qua một quá trình đào tạo lâu dài hoặc phải trải qua quá trình tìm hiểu và trau dồi kinh nghiệm cho nên không phải bất kỳ tổ chức, cá nhân hay cơ quan nào cũng có thể thực hiện hoạt động thẩm định mà chỉ có các cơ quan chuyên môn được giao nhiệm vụ thẩm định mới được thực hiện hoạt động thẩm định.

* Đối tượng, vai trò của thẩm định

Đối tượng của thẩm định có thể rất đa dạng gồm cả động sản, bất động sản, doanh nghiệp, dự án đầu tư, thiết kế, công trình xây dựng,...

Thẩm định hiện nay đang dần khẳng định được chức năng và tính hiệu quả của đối với nền kinh tế và từng đối tượng khách hàng. Có thể kể đến những vai trò của thẩm định như sau:

– Thẩm định góp phần đảm bảo tính chính xác của việc xác định giá trị của tài sản trong nhiều mục đích công.

– Thẩm định làm giảm gánh nặng và hạn chế rủi ro trong xác định trách nhiệm, ví dụ như trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trách nhiệm bảo hiểm,...

– Thẩm định góp phần tạo ra các phương thức giải quyết bất đồng giữa các bên trong tranh chấp.

– Thẩm định góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển hiệu của thị trường.

3. Trình tự thẩm định

Trình tự thẩm định thông thường gồm các bước:

1) Tiếp nhận hồ sơ, phân công thẩm định;

2) Tổ chức, nghiên cứu thẩm định;

3) Kí, gửi báo cáo thẩm định;

4) Lưu giữ hồ sơ thẩm định.

4. Quy trình thẩm định giá được quy định như thế nào?

Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

- Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá.

- Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá. Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.

- Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản.

Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ.

Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn.

Bước 4. Phân tích thông tin.

Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. 

Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.

- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.

- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.