KHI NÀO MỘT GIAO DỊCH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC COI LÀ GIAO DỊCH CÓ ĐIỀU KIỆN?

Căn cứ vào Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

Từ quy định, ta có thể hiểu giao dịch dân sự là một sự kiện pháp lý thể hiện ý chí tự nguyện của chủ thể tham gia,  làm phát sinh hậu quả pháp lý. Hậu quả của việc xác lập giao dịch dân sự là làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Trong đó:

- Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, , thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

- Hành vi pháp lý đơn phương được thể hiện bằng ý chí của một bên chủ thể làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình hoặc bên còn lại trong giao dịch dân sự. 

Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch. Mục đích của giao dịch chính là hậu quả pháp lý sẽ phát sinh từ giao dịch mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch.

Về hình thức theo Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì có các hình thức sau:

“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

Ngoài hai loại giao dịch dân sự trên ta còn giao dịch dân sự có điều kiện: 

- Giao dịch dân sự có điều kiện là giao dịch dân sự mà trong đó các bên có thỏa thuận về điều kiện để giao dịch có hiệu lực hoặc chấm dứt. 

Theo đó tại Điều 120 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự có điều kiện như sau:

“1. Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.

2. Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra.”

Cũng có thể hiểu giao dịch dân sự có điều kiện là các giao dịch dân sự phát sinh có hiệu lực khi có hành vi giao kết diễn ra mà không chịu sự tác động của các yếu tố điều kiện do các bên chủ thể quy định tính có hiệu lực pháp lý của hợp đồng và hành vi pháp lý đơn phương. Khi thực hiện giao dịch dân sự, các bên xác định là giao dịch dân sự đó chỉ phát sinh hoặc chấm dứt hiệu lực khi xảy ra một sự kiện nhất định. Các giao dịch đó gọi là “giao dịch dân sự có điều kiện”. Các điều kiện đó dự liệu khả năng có thể xảy ra nhưng không chắc chắn xảy ra trong tương lai. Giao dịch dân sự có thể được xác lập với điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ. 

3. Vậy giao dịch về bất động sản được coi là giao dịch có điều kiện khi nào?

Về giao dịch bất động sản được hiểu là giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản hay còn gọi là nhà, đất. Việc thực hiện các giao dịch này thường thực hiện qua các hình thức trong giao dịch dân sự, cụ thể các giao dịch về bất động sản thường được thực hiện qua hợp đồng. Thế nên việc giao dịch về bất động sản được coi là giao dịch có điều kiện khi các bên có hợp đồng về các giao dịch liên quan đến bất động sản. Trong trường hợp giao dịch về bất động sản theo quy định pháp luật thì các giao dịch về bất động sản phải được công chứng để đảm bảo về hình thức theo quy định tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo và đồng thời mang lại những lợi ích pháp lý cho các bên khi có rủi ro tiềm ẩn khi không công chứng.