NHỜ NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN THAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN?

1/ Người sở hữu bất động sản

Căn cứ tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, xét ở góc độ pháp lý việc mua đất nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận là trái với quy định pháp luật. Ngoài ra, khi mua đất nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận nghĩa là đang trao cho họ quyền sử dụng, sở hữu đối với bất động sản đó. Trong khi thực tế họ không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng thực sự của bất động sản đó, đồng thời có thể tạo ra nhiều rủi ro phát sinh trong tương lai.

2/ Quyền lợi của người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Căn cứ theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền như sau:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Cho thuê quyền sử dụng đất

- Cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Quyền thừa kế

- Quyền tặng cho đất đai

- Quyền thế chấp 

- Quyền góp vốn quyền sử dụng đất và quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.

Ngoài ra, đối với Giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng nhà ở, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có các quyền được quy định tại Điều 167 và Điều 171 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

- Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình

- Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác do pháp luật không cấm

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở

- Có quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, đổi, đổi thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

- Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng ở khu nhà đó

- Bảo trì, xây dựng, cải tạo, phá dỡ nhà ở

- Được bồi thường khi được nhà nước trưng dụng, thu hồi

- Khiếu kiện, khiếu nại khi quyền và lợi ích hợp pháp về nhà ở của mình bị xâm phạm.

3/ Bản chất pháp lý của việc nhờ đứng tên thay trong giao dịch mua bất động sản

* Đối với giao dịch mua bất động sản:

Giao dịch giữa người được nhờ đứng tên với người thứ ba nêu trên thực chất là một giao dịch giả tạo. Theo đó, giao dịch giữa người nhờ đứng tên với người thứ ba là giao dịch bị che giấu, bởi thực chất giao dịch mua bất động sản được giao kết giữa người được nhờ đứng tên và bên bán hoặc bên chuyển nhượng bất động sản được lập ra nhằm che giấu 1 giao dịch thực chất giữa người nhờ đứng tên và bên bán hoặc bên chuyển nhượng bất động sản.

* Đối với giao dịch nhờ đứng tên:

Giao dịch nhờ đứng tên được xác lập giữa bên nhờ đứng tên và bên được nhờ đứng tên, trong đó người được nhờ đứng tên là người trung gian trong mối quan hệ với người nhờ đứng tên và là người mua trong quan hệ mua bán tài sản “nhờ đứng tên”. Bản chất lại khác so với ủy quyền hay đại diện. Bởi lẽ trong các giao dịch ủy quyền, đại diện, người được ủy quyền không phát sinh nghĩa vụ, quyền đối với đối tượng giao dịch và đối với người bán. Trong khi đó, về mặt bản chất người được nhờ ở đây chính là người đứng tên trên giao dịch mua bất động sản và cũng là người phát sinh quyền và nghĩa vụ trực tiếp từ giao dịch này.

Những hành vi trên không phát sinh hiệu lực vì không được pháp luật công nhận, tuy nhiên có không ít cá nhân vẫn thực hiện, dẫn đến thực tiễn xét xử giải quyết các tranh chấp phát sinh rất phức tạp.

4/ Các rủi ro khi nhờ người khác đứng tên bất động sản

Để mua nhà đất với giá ưu đãi, có chiết khấu hoặc vì lý do nào đó mà nhiều người nhờ người khác đứng tên giùm mua bất động sản. Tuy nhiên, việc làm này có thể khiến gặp không ít rủi ro, thậm chí mất cả tình lẫn tiền.  Trên thực tế, nhiều vụ khởi kiện, tranh chấp đã nảy sinh từ chính những người có mối quan hệ thân thích, ruột thịt chỉ vì việc thay mặt nhau đứng tên tài sản. Do đó, các chủ sở hữu bất động sản cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng hình thức này trong giao dịch nhà, đất. Ngay cả người nhận đứng tên bất động sản dùm người khác cũng phải lường trước được những trách nhiệm và phiền toái mà mình có thể phải đối mặt về sau.

*Nguy cơ mất trắng tài sản khi mua đất nhờ người khác đứng tên

Rủi ro lớn nhất và phổ biến nhất là khi người được nhờ đứng tên có ý định chiếm đoạt, không chịu sang tên lại tài sản và phủ nhận việc họ được nhờ đứng tên thì bạn hoàn toàn có nguy cơ bị mất trắng tài sản. Nếu muốn đòi lại thì cũng phải trải qua tranh chấp, kiện tụng. Ngoài ra, nếu tài sản bị chiếm đoạt và chuyển giao cho người thứ ba liên quan thì sẽ tạo thêm nhiều phức tạp phát sinh, gây thiệt hại và thất thoát tài sản ban đầu của chủ sở hữu thật sự.

*Không có bất cứ quyền hạn nào đối với bất động sản nhờ đứng tên đất

Như đã nói ở trên, người đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ có toàn quyền đối với bất động sản ghi trên Giấy chứng nhận đó bao gồm quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn. Cho dù trên thực tế bạn mới là chủ sở hữu thực sự của bất động sản thì cũng không có bất cứ quyền hạn nào.

*Không được bồi thường khi bất động sản bị thu hồi

Trong trường hợp nhà nước thu hồi lại bất động sản và nếu đủ điều kiện để nhận bồi thường thì chỉ người đứng tên trên Giấy chứng nhận mới được bồi thường. Như vậy, mặc dù là chủ sở hữu thực thì cũng sẽ không có bất cứ quyền lợi gì cả.

*Tài sản bị kê biên khi người được nhờ đứng tên đất có nghĩa vụ với bên thứ ba

Nếu người được nhờ đứng tên có nghĩa vụ tài sản với bên thứ ba. Ví dụ như họ đang nợ cá nhân, tổ chức khác mà không có khả năng chi trả và theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyến thì bất động sản đứng tên họ cũng sẽ bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ của họ. Và nguy cơ mất tài sản của mình là có thể xảy ra.

*Rủi ro khi người được nhờ đứng tên đất qua đời

Trong trường hợp người được nhờ đứng tên đất qua đời thì bất động sản mà đã nhờ họ đứng tên cũng sẽ được tính vào di sản thừa kế và được phân chia cho những người thừa kế của họ. Dù những người thừa kế này biết hoặc không biết nhưng nếu như họ không chịu thừa nhận nguồn gốc của bất động sản đó là do bạn nhờ đứng tên đất thì rất dễ xảy ra tranh chấp. Hoặc tương tự, trong trường hợp người đứng tên trên bất động sản ly hôn và phát sinh việc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.

5/ Hướng giải quyết

Hiện tượng nhờ đứng tên trong giao dịch mua bất động sản như một hiện tượng biểu hiện cho “lách luật”, làm ảnh hưởng đến trật tự lẽ ra phải diễn ra của việc áp dụng hệ thống pháp luật trong thực tiễn.

Đặc biệt là việc đảm bảo quyền lợi của bên nhờ đứng tên, bởi thực tế giấy tờ ghi nhận chủ sở hữu hay người có quyền sử dụng đất đó không phải người nhờ đứng tên. 

Do đó, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định pháp luật, trước khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ thì người chủ sở hữu thực sự cần tiến hành thỏa thuận với người được nhờ đứng tên hộ về việc chuyển quyền sử dụng đất (sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) từ người đó sang bạn. Nếu người đó đồng ý, hai bên có thể chuyển quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực và thực hiện sang tên tại Phòng tài nguyên môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. 

Trong trường hợp không thể thỏa thuận với người đó để chuyển quyền sử dụng đất, bạn có thể khởi kiện lên tòa án để được giải quyết. Trong trường hợp này, chủ sở hữu cần chứng minh đầy đủ những văn bản, giấy tờ hợp pháp về thỏa thuận nhờ người đứng tên sổ đỏ và phải có người làm chứng. Nếu hai bên không có thỏa thuận bằng văn bản thì phải có các chứng cứ khác để chứng minh. 

Trong trường hợp không thể thỏa thuận với người đó để chuyên quyền sử dụng đất, bạn có thể khởi kiện lên tòa án có thẩm quyền để được giải quyết.

Nếu hai bên không thỏa thuận bằng văn bản thì phải có các chứng cứ khác để chứng minh:

- Lưu giữ lại những bằng chứng chứng minh việc nhờ người khác đứng tên hộ như: các hóa đơn, chứng từ chứng minh mình là chủ sở hữu thực sự của bất động sản, xác nhận giao dịch chuyển tiền của ngân hàng, ghi âm cuộc trò chuyện giữa hai bên...

- Giữ toàn bộ giấy tờ đăng ký sở hữu tài sản sau khi đã hoàn tất quá trình giao dịch mua bán

- Nếu nhận thấy bên được nhờ đứng tên có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tài sản, cần làm ngay đơn gửi đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để có biện pháp xử lý kịp thời.

Tuy nhiên, để bảo đảm những quyền lợi được pháp luật bảo hộ, không nên nhờ người khác đứng tên giùm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này sẽ không được pháp luật công nhận và giao dịch này là trái pháp luật.

“Tòa sẽ căn cứ vào kết quả xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, chứng cứ, tài liệu các bên đưa ra để quyết định ai là chủ nhân thực sự của bất động sản. Tuy nhiên, để bảo đảm những quyền lợi được pháp luật bảo hộ, không nên nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này sẽ không được pháp luật công nhận và giao dịch này là trái pháp luật.