Thành công của khách hàng

Là thành công chúng tôi

Tiếng Việt English

BÀN VỀ BẢN ÁN SỐ 28/2021/DS-PT VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Tóm tắt bản án: 

Đầu năm 2018, ông Ngô Văn T cho ông Trần Nho S và bà Trần Thị M (vợ ông S) thuê nhà đất do ông nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh Tráng A Chư tại mặt đường Quốc lộ 6, bản Hua Tạt, xã VH, huyện VH, tỉnh Sơn La. Hai bên lập hợp đồng thuê nhà vào ngày 05/03/2018 và thời hiệu hợp đồng là từ ngày 05/03/2018 đến hết ngày 05/03/2023 (thời hạn thuê là 5 năm), thỏa thuận tiền thuê nhà năm đầu tiên là 35.000.000đ, các năm tiếp theo là 40.000.0000đ, mỗi năm bên thuê thanh toán tiền thuê từ 2 đến 3 lần (một năm chia làm 3 kỳ) và phải trả trước hằng năm, thỏa thuận khi thanh lý hợp đồng mà không được sự nhất trí của cả hai bên thì bên thanh lý phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Sau khi thỏa thuận và lập hợp đồng thì ông T không đưa bản hợp đồng cũ cho ông S. 

Sau khi thuê nhà, ông S đã đầu tư hàng trăm triệu đồng để tu sửa lại nên không có đủ tiền để trả tiền thuê. Ông T đòi nhiều lần thì ông S trả từ năm 2019 số tiền thuê của năm 2018 nhưng không trả đủ. Nợ gộp lại tổng cộng số tiền ông S còn thiếu của hai năm 2018 và 2019 là 15.000.000đ. Do ông T không đồng ý cho ông S nợ tiền thuê nhà nên đã thông báo cho ông S rằng nếu không trả tiền, ông T sẽ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, không cho thuê nữa nhưng ông S không đồng ý. Vụ việc đã được chính quyền địa phương hòa giải nhưng không thành. Ngày 02/04/2020, ông T chưa bàn bạc với ông S nhưng đã đơn phương chấm dứt hợp đồng, thanh lý hợp đồng thuê nhà đất của gia đình ông S với lý do đã bán mảnh đất cho người khác trong khi thời hạn thuê vẫn còn. Sau đó, nhiều lần ông T cùng con trai ông T sang tuyên bố đe dọa, đập bàn bắt gia đình ông S dọn đi. Đến ngày 06/06/2020, ông T đã đưa nhiều người lạ mặt đến tự tháo dỡ hủy hoại nhà cửa, tháo mái tôn nhà, đổ gạch, xi cát ngăn cản trước cửa quán ông S đang kinh doanh, làm ảnh hưởng đến kinh doanh và thu nhập của gia đình ông S. 

Tiếp đến, ông T khởi kiện, yêu cầu TAND huyện VH, tỉnh Sơn La giải quyết chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 05/03/2018 giữa ông T và ông S. Buộc ông S phải thanh toán tiền thuê nhà của năm 2020 là 16.500.000đ. Tổng cộng số tiền nhà là 31.500.000đ và bồi thường thiệt hại cho ông T vì vi phạm hợp đồng. TAND huyện VH đã chấp nhận đơn khởi kiện của ông T, xét xử sơ thẩm và ban hành Bản án sơ thẩm số 01/2021/DS-ST ngày 05/02/2021, nhưng vì bị kháng cáo nên TAND tỉnh Sơn La đã quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm và ban hành Bản án phúc thẩm số 28/2021/DS-PT ngày 30/09/2021. Một phần trong nội dung kháng cáo là ông S yêu cầu ông T phải bồi thường cho ông S tiền đầu tư, tu sửa mặt bằng sau khi ký kết hợp đồng cũng như các tài sản, tư liệu cho việc kinh doanh mặt hàng ăn uống, ước tính giá trị là 175.000.000đ. Tiền thu nhập kinh doanh hằng ngày sau khi bị đổ vật liệu xây dựng cản trở kinh doanh và tiền phạt bồi thường vi phạm hợp đồng ước tính 160.000.000đ. Tổng số tiền ông T phải bổi thường cho ông S là 335.000.000đ. 

Trong bản án phúc thẩm số 28/2021/DS-PT, TAND tỉnh Sơn La đã sửa bản án sơ thẩm số 01/2021/DS-ST, đồng thời bác bỏ kháng cáo của ông T nhưng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông T về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 05/03/2018. Đồng thời, chấp nhận một phần kháng cáo của ông S, buộc ông S và bà M trả lại quyền sử dụng đất cũng như tài sản trên đất đã thuê (bao gồm cả phần tài sản ông S đã sửa chữa, xây dựng thêm) và buộc ông S phải trả cho ông T số tiền thuê nhà chưa thanh toán là 31.500.000đ cũng như tiền thẩm định tại chỗ, định giá tài sản là 2.000.000đ, tổng cộng là 33.500.000đ. Mặt khác, TAND tỉnh Sơn La còn buộc ông T phải bồi thường tiền mất thu nhập cá nhân và tiền sửa chữa xây dựng phục vụ việc kinh doanh, tiền tài sản bị hư hỏng cho ông S, tổng cộng là 244.912.000đ.

Kết quả giải quyết vụ án:

Ngày 05/02/2021, TAND huyện VH, tỉnh Sơn La đã chấp nhận đơn khởi kiện của ông T, với nguyên đơn là ông Ngô Văn T và bị đơn là ông Trần Nho S, xét xử sơ thẩm và ban hành Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2021/DS-ST, nhưng bị cả ông T lẫn ông S kháng cáo.

Trong các ngày 24/06/2021 và từ ngày 27 đến ngày 30/09/2021, Trụ sở TAND tỉnh Sơn La đã mở phiên tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án số 23/2021/DS-PT ngày 12/04/2021 về việc tranh chấp hợp đồng thuê nhà.

Ngày 19/04/2021, TAND tỉnh Sơn La đã ban hành Quyết định xét xử phúc thẩm số 23/2021/QĐ-PT và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 32/2021/QĐ-PT ngày 24/06/2021 giữa các đương sự.

Ngày 30/09/2021, TAND tỉnh Sơn La đã quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm và ban hành Bản án phúc thẩm số 28/2021/DS-PT, sửa bản án sơ thẩm số 01/2021/DS-ST, đồng thời bác bỏ kháng cáo của ông T nhưng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông T về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 05/03/2018. Đồng thời, chấp nhận một phần kháng cáo của ông S.

Vấn đề pháp lý cần bình luận:

Thứ nhất, về hình thức hợp đồng. Cụ thể là, hợp đồng có chỗ không hợp lệ bởi trong hợp đồng cho thuê nhà không có chữ ký của vợ ông Ngô Văn T là bà Trần Thị H. Vì quyền sử dụng đất của ông T cũng thuộc về bà H, bà H là đồng sở hữu của nhà đất mà ông T cho thuê nên cần có chữ ký của bà trong hợp đồng. Nhưng trong Bản án phúc thẩm, tòa án không yêu cầu việc này và mặc nhiên để ông T đại diện cho bà H cũng như ông S đại diện cho bà M để giải quyết tranh chấp. Bên cạnh đó, hợp đồng cũng không có biên lai đóng tiền nhà mà chỉ được chứng minh qua lời nói của nguyên đơn (ông T) và bị đơn (ông S).

Thứ hai, về phạt vi phạm hợp đồng ông T. Cụ thể là, trong bản án phúc thẩm tòa án chỉ mới phạt vi phạm ông T bồi thường thiệt hại cho ông S vì làm hư hại tài sản của ông S chứ vẫn chưa phạt ông T do tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi thanh lý hợp đồng thuê nhà mà hợp đồng này vẫn còn hiệu lực. Không những vậy, trong hợp đồng thuê nhà giữa ông T và ông S đã thỏa thuận việc thanh lý hợp đồng mà không được sự nhất trí của cả hai bên thì bên thanh lý phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

LIÊN HỆ LUẬT KHANG TRÍ:

Với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý tận tâm, chuyên nghiệp, hệ thống tổng đài của chúng tôi luôn phục vụ 24/24h nhằm mang đến cho khách hàng sự hỗ trợ nhanh nhất và hiệu quả nhất.

Hotline: 0987 140 772

Email:

Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý nhanh chóng, uy tín và hiệu quả.

Luật Khang Trí – Giải pháp của thành công !