Có được phép lập vi bằng khi mua bán nhà đất?

Vi bằng là gì?
Ai được phép lập Vi bằng?
Mua nhà đất có được phép lập vi bằng không?
Nói đến Vi bằng, ta thường nghe đến Thừa phát lại lập vi bằng.
Sau đây ta sẽ tìm hiểu giá trị pháp lý của Vi bằng để trả lời các câu hỏi trên.

1. Vi bằng là gì? Ai được phép lập Vi bằng?
 
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại ngày 08/01/2020.
 
Vi bằng là một văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận những sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
 
Thừa phát lại được lập Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp không được lập Vi bằng.
 
2. Những trường hợp không được lập Vi bằng
 
Theo quy định tại Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, có 09 trường hợp Thừa phát lại không được lập Vi bằng:
 
1. Trong khi thực thi nhiệm vụ, Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.
 
2. Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lại trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
 
3. Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự (Quyền về đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình); trái đạo đức xã hội.
 
4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
 
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
 
6. Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
 
7. Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
 
8. Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
 
9. Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Nghị định trên đã quy định các trường hợp không được lập Vi bằng, thì những Vi bằng đó sẽ không có giá trị pháp lý, không có giá trị chứng cứ khi có tranh chấp xảy ra.
 
Trường hợp, nếu Thừa phát lại vẫn có hành vi vi phạm các nội dung trên thì sẽ bị xử phạt theo quy định. Cụ thể, mức phạt từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng theo quy định tại khoản 4 Điều 32 Nghị định số 82/2020/NĐ-CP, tùy hành vi vi phạm có thể bị xử phạt bổ sung tước quyền sử dụng thẻ Thừa phát lại tối đa 09 tháng.
 
3. Giá trị pháp lý của Vi bằng
 

• Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

• Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

 
Vi bằng của Thừa phát lại lập chỉ ghi nhận những việc mà Thừa phát lại chứng kiến trực tiếp, chứ Vi bằng không ghi nhận tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Do đó, Thừa phát lại khi lập Vi bằng cho khách hàng phải giải thích các quy định cũng như giá trị pháp lý của Vi bằng.
 
Vậy có nên lập vi bằng khi thực hiện mua bán nhà đất?
 
Từ những quy định trên, có thể nhận thấy:
Khi thực hiện mua bán nhà đất, nếu có yêu cầu lập Vi bằng từ khách hàng, thì Vi bằng lúc này chỉ ghi nhận hành vi giao nhận tiền giữa các bên, có giá trị chứng minh một bên giao tiền và một bên đã nhận. Vi bằng chỉ ghi nhận trường hợp giao nhận tiền giữa các bên chứ không ghi nhận đối với các giao dịch khác.
 
Do đó, không nên mua bán nhà đất bằng cách lập Vi bằng, nội dung Vi bằng không ghi nhận quyền chuyển nhượng nhà đất giữa các bên. Mà nên làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất có công chứng, chứng thực với các cơ quan có thẩm quyền.
 
Những sự kiện về nhà đất được lập vi bằng
 
Tuy Vi bằng không được lập để mua bán nhà đất, nhưng Thừa phát lại vẫn có thể ghi nhận các sự kiện, hành vi liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất như:

• Xác nhận hiện trạng tài sản nhà, đất bàn giao đúng như thỏa thuận.

• Giao nhận tiền giữa các bên một cách hợp pháp.

• Trường hợp đặt cọc, trả trước một phần thanh toán theo thỏa thuận…

 
Việc lập Vi bằng tạo sự tin tưởng, sự thống nhất thỏa thuận của các bên liên quan, nếu có tranh chấp nó cũng được xem là một tài liệu chứng cứ cần thiết. Nên việc lập Vi bằng không phải là vô ích, mà góp phần đảm bảo an toàn hơn cho các bên tham gia giao dịch.
 
Qua đó, Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến việc lập Vi bằng giữa các bên và phải chịu trách nhiệm về Vi bằng do mình lập. Vi bằng của Thừa phát lại không chứng nhận các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất nhưng nó là căn cứ chứng minh có tồn tại giao dịch, thỏa thuận giữa các bên, để tránh những rủi ro trong và sau giao dịch.