GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THỪA KẾ NHÀ ĐẤT KHÔNG SỔ ĐỎ, KHÔNG GIẤY TỜ?

Bản chất của tranh chấp thừa kế nhà đất

Tranh chấp thừa kế nhà đất bản chất chính là tranh chấp thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Khác với tinh thần của thuật ngữ “tranh chấp đất đai” được quy định trong Luật đất đai 2013, tranh chấp “thừa kế nhà đất” là một dạng tranh chấp về đất đai được xếp vào tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất quy định trong khoản 2 Điều 3  Nghị quyết 04/2017/NQ – HĐTP.

Cũng theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp đất đai phải thông qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì mới được xác định là đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, còn tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Thế nào là “nhà đất” không có sổ, không giấy tờ.

Sổ đỏ, sổ hồng là các tên gọi khác nhau của mọi người dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dựa vào màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận. Theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 còn đưa ra các loại giấy tờ nhằm giúp thể hiện quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất bao gồm:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, “nhà đất” không có sổ, không có giấy tờ là “nhà đất” không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ được quy định trong Điều 100 Luật đất đai 2013 vừa nêu trên.

Giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đất không có sổ, không giấy tờ.

Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều này đồng nghĩa với việc đối với thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền ngay cả khi không có giấy chứng nhận, nhưng phải đủ điều  kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các điều kiện này được quy định cụ thể tại Điều 100, 101, 102 Luật đất đai 2013.

Mặt khác, căn cứ vào quy định Xác định quyền sử dụng đất là di sản trong Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không sổ, không có giấy tờ nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế thì sẽ căn cứ vào xác nhận của UBND cấp có thẩm quyền, cụ thể như sau:

a) Trong trường hợp đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

b) Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

c) Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

Tuy nhiên trong trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có sổ, không có giấy tờ và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hướng dẫn nêu trên thì nếu có tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai. Bởi lẽ theo Điều 612 BLDS, di sản phải là tài sản của người chết, nên nếu không có bất kỳ căn cứ nào về quyền sử dụng đất của người chết để lại thì dường như phần quyền sử dụng đó không được coi là di sản. Tranh chấp lúc này sẽ trở thành tranh chấp đất đai được quy định trong Luật Đất đai 2013.

Xác định cơ quan giải quyết tranh chấp

Về cơ bản tranh chấp “thừa kế nhà đất” vẫn là tranh chấp dân sự về thừa kế tài sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định khoản 5 Điều 26 BLTTDS 2015. Đồng thời căn cứ khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015 Tòa án nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp này.

Bên cạnh đó, bởi vì đối tượng tranh chấp ở đây là bất động sản nên theo quy định điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015 thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. 

Như vậy khi xảy ra tranh chấp “thừa kế nhà đất”, các bên đương sự không phải bắt buộc thông qua giai đoạn hòa giải tại UBND cấp có thẩm quyền mà có thể nộp đơn lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản là đối tượng tranh chấp để được thụ lý giải quyết.