NHÀ Ở THƯƠNG MẠI LÀ GÌ? ĐIỀU KIỆN MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI?

1. Nhà ở thương mại là gì?

Hiện nay, chúng ta thường hay bắt gặp những thuật ngữ quen thuộc như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hay nhà ở riêng lẻ, … Theo định nghĩa được quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Dựa trên định nghĩa này, chúng ta có thể nhận ra một số đặc điểm có thể nhận thấy ở nhà ở thương mại. Với việc thực hiện các giao dịch theo cơ chế thị trường, giá của nhà ở thương mại là giá thị trường. So với loại nhà ở xã hội cùng cấu trúc, giá của nhà ở thương mại thường cao hơn. Do đó, loại nhà ở thương mại cũng đa dạng hơn bao gồm nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà ở liền kề, …Với nhà đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại, thời điểm mở bán nhà trong dự án này đã phân nhà ở thương mại thành 2 loại đó là nhà ở hình thành trong tương lai và nhà ở có sẵn. 

Căn cứ theo quy định tại các khoản 18 và 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng”, “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Vì tính chất của mỗi loại là khác nhau nên những quy định của pháp luật về điều kiện mua bán từng loại cũng khác nhau

2. Điều kiện để mua bán nhà ở thương mại.

Mua bán, cho thuê, cho thuê mua, … nhà ở thương mại hay các loại nhà ở khác được gọi với một tên gọi chung là kinh doanh bất động sản. Do đó bên bán các dự án nhà ở thương mại buộc phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (Luật KDBĐS 2014), được hướng dẫn bởi Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP

“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”

Quy định trong Luật Nhà ở 2014 về điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch kinh doanh nhà ở thương mại, thì quy định “nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch”. Với đối tượng này, nhà nước không giới hạn về số lượng, thời gian, loại bất động sản cũng như là loại giao dịch.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài “thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam”, “phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam”. Với đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài, việc tham gia vào các giao dịch có sự hạn chế hơn. Đối tượng này chỉ được mua, thuê mua nhà ở thương mại của Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong trong các dự án nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở.
Đối với các tổ chức trong nước, nhà nước không giới hạn về số lượng, thời hạn, không gian loại bất động sản, loại giao dịch như cá nhân trong nước. Với chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định tại các Điều 159, 160, 161 Luật Nhà ở 2014 và được hướng dẫn thi hành tại Nghị định 99/2015 thì chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Về số lượng, sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà. Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì theo quy định của chính phủ. Với cá nhân nước ngoài thì còn phải đáp ứng thêm điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam, phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam. Pháp luật đã có sự giới hạn về thời gian đối với được sở hữu với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn sở hữu không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận, có thể được gia hạn và thời hạn này được ghi nhận trong Giấy chứng nhận. Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Còn đối với Tổ chức nước ngoài thời hạn được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong giấy Chứng nhận đầu tư, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận. Với tổ chức nước ngoài, chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng làm nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng và mục đích khác.

1. Điều kiện để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một chế định đặc biệt vì tính chất của hợp đồng mua bán là loại nhà ở này khác so với các loại còn lại. Đối tượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải là nhà ở mà là hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, vì bản chất là việc người mua thế chỗ người bán trong hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Ngoài các điều kiện chung đã nêu ở trên, để dự án nhà thương mại có thể được đưa vào kinh doanh, các dự án phải đảm bảo theo quy định tại Điều 55, 56 Luật KDBĐS 2014. Theo đó, dự án hình thành trong tương lai phải “có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê nhà, phải được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. 

2. Điều kiện để mua bán nhà ở có sẵn

So với dự án nhà ở hình thành trong tương lai, dự án nhà ở có sẵn quy định pháp lý được ít ràng buộc hơn bởi vì tính chất đơn giản, có sẵn của đối tượng mua bán. Được quy định tại Điều 9 Luật KDBĐS 2014, các dự án nhà ở thương mại có sẵn được đưa vào kinh doanh bất động sản phải có giấy chứng nhận, trừ trường hợp trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Không có tranh chấp, khiếu nại về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Trên đây là những phân tích để quý bạn đọc có thể hiểu được những quy định của pháp luật về nhà ở thương mại, những điều kiện để đọc giả có thể trở thành một bên trong giao dịch về nhà ở thương mại. Có được những hiểu biết về giao dịch trong mua bán nhà ở thương mại, mỗi cá nhân sẽ có thể tự mình rà soát được những rủi ro, những bất cập để từ đó tránh được những mất mát về kinh tế, tài chính cho bản thân. Giá trị của những dự án nhà ở thương mại thường lên đến con số hàng tỷ đồng, do đó việc đảm bảo an toàn là điều cần thiết cho mỗi người.