CÁC LOẠI THUẾ, PHÍ PHẢI NỘP KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Mua bán nhà, đất là giao dịch quan trọng và khá phổ biến hiện nay. Để tiến hành giao dịch một cách an toàn, đúng quy định của pháp luật, người mua, bán bất động sản nói chung và nhà, đất nói riêng ngoài mặt cần phải đảm bảo những giấy tờ hợp pháp liên quan còn phải thực hiện nghĩa vụ nộp các loại thuế phí để hoàn tất giao dịch. Vậy có các loại thuế phí nào phải nộp khi mua bán nhà, đất theo quy định của pháp luật hiện hành? 

Trước tiên, chúng ta cần nắm được thế nào là thuế, phí và lệ phí. 
Theo quy định tại Điều 3 Luật Phí và Lệ phí 2015: 
Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả nhằm cơ bản bù đắp chi phí và mang tính phục vụ khi được cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cung cấp dịch vụ công được quy định trong Danh mục phí ban hành kèm theo Luật Phí và Lệ phí. 
- Ví dụ: phí kiểm dịch; phí sử dụng đường bộ; phí bảo vệ môi trường, án phí, phí công chứng, phí chứng thực…
Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật Phí và Lệ phí.
- Ví dụ: lệ phí đăng ký cư trú, lệ phí cấp hộ chiếu, lệ phí tòa án, lệ phí trước bạ, lệ phí môn bài…
Thuế nói chung không được định nghĩa trong các văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, từ góc độ người nộp thuế có thể hiểu:
“Thuế là khoản đóng góp bắt buộc mà mỗi tổ chức, cá nhân phải có nghĩa vụ đóng góp cho Nhà nước theo Luật định để đáp ứng nhu cầu chi tiêu cho việc thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước; người đóng thuế được hưởng hợp pháp phần thu nhập còn lại”.
- Ví dụ: thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân…
Các loại thuế, phí, lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất:
1. Thuế thu nhập cá nhân:
Thuế thu nhập cá nhân là thuế trực thu, đánh vào thu nhập của cá nhân trong một thời gian nhất định.

Theo quy định của pháp luật tại khoản 5 Điều 2 của Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản sẽ là các khoản thu nhập nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức. Tuy nhiên, khoản 1, 2, 3 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định một số trường hợp mà thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản nói chung và nhà, đất nói riêng được miễn thuế thu nhập cá nhân, đó là:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
Cách tính thuế: 

Trong đó:
- Giá chuyển nhượng: Là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng đối với chuyển nhượng: 
- Quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất;
- Quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai;
- Quyền thuê đất, thuê mặt nước (là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước)
Ngoài ra, Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, có hiệu lực từ ngày 30/07/2015, còn quy định giá chuyển nhượng trong các trường hợp: trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; xác định phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất trong trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất… 

• Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
  Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:
  - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
  - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
  - Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
  2. Lệ phí trước bạ

Căn cứ theo quy định của pháp luật tại danh mục lệ phí, Phụ lục số 01, Luật phí và lệ phí 2015 và Nghị định số 10/2022/NĐ-CP:
Lệ phí trước bạ có thể được hiểu là khoản tiền ấn định mà tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu thuế trước bạ quy định tại Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
Đối tượng chịu thuế trước bạ đối với nhà, đất theo quy định tại Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC bao gồm:
- Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
- Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình.
Cách tính lệ phí trước bạ:

Trong đó:
- Diện tích đất tính lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.
- Giá một mét vuông đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trong đó:
- Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Giá một mét vuông nhà là giá thực tế xây dựng “mới” một mét vuông sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Giá trị đất hoặc nhà tính lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không được thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm tính lệ phí trước bạ. 
Giá tính lệ phí trước bạ đối với giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đất không tách riêng phần giá trị nhà và giá trị đất:
- Là giá tại hợp đồng mua bán, chuyển quyền trong trường hợp tổng giá trị nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đất cao hơn tổng giá trị nhà, đất theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. 
- Là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ trong trường hợp ngược lại.
Khai, nộp lệ phí trước bạ: Tổ chức, cá nhân khai, nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về quản lý thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Phí công chứng mua bán nhà đất
Theo quy định của khoản 1 Điều 2 và khoản 1, 2 Điều 3, Điều 4 của Thông tư 257/2016/TT-BTC:
Mức thu phí đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
- Đối với các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản có giá quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng được xác định theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, giao dịch đó; trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC:
- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
- Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp. 
5. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
Theo điểm d khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC:
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính) là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
- Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, khi mua, bán nhà đất nói riêng và bất động sản nói chung, người mua, bán nhà, đất cần chú ý nộp đúng quy định 5 loại thuế phí kể trên để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.