ĐẤT VƯỜN LÀ GÌ? CHUYỂN ĐẤT VƯỜN SANG ĐẤT Ở CÓ CẦN XIN PHÉP KHÔNG?

1. Đất vườn là gì?

Trước đây, nước ta từng có văn bản quy phạm pháp luật quy định về đất vườn. Cụ thể, trong Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC của Tổng cục Địa chính ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000 như sau:

“Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại”.

Tuy nhiên, văn bản trên hiện đã hết hiệu lực và pháp luật hiện hành cũng không quy định khái niệm về đất vườn, nhưng căn cứ vào thực tiễn sử dụng đất ta vẫn có thể hiểu đất vườn là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc trong cùng thửa đất với đất ở. Trường hợp đất vườn của hộ gia đình, cá nhân nằm trong cùng một thửa đất đang có nhà ở thì được xác định là đất ở.

Bên cạnh đó, Điều 10 Luật Đất đai 2013 có quy định về căn cứ phân loại đất như sau:

“1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh”.

Như vậy, từ quy định trên, ta có thể xác định đất vườn là đất nông nghiệp.

2. Chuyển đất vườn sang đất ở có cần xin phép không?

Tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

 2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Như vậy, vì đất vườn là đất nông nghiệp nên nếu muốn chuyển đất vườn sang đất ở thì cá nhân phải xin phép cơ quan nhà nước (còn gọi là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp). Ngoài ra, khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp từ đất vườn sang đất ở thì cá nhân cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật cũng như chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

3. Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014, việc chuyển từ đất vườn sang đất ở được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

1. Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30).

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng).

Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ:

- Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

           Bước 3:  Tiếp nhận, xử lý hồ sơ:

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện những nhiệm vụ sau:

         + Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu ghi rõ hạn trả kết quả).

+ Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

+ Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép mục đích sử dụng đất.

+ Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. 

Bước 4: Trả kết quả: 

- Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau khi hộ gia đình, cá nhân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (xuất trình biên lai đã nộp tiền khi nhận quyết định).

Thời gian giải quyết là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn (điểm b Khoản 1 và Khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).