XÂY NHÀ VƯỢT QUÁ DIỆN TÍCH SỔ ĐỎ CÓ SAO KHÔNG? GIẢI QUYẾT THẾ NÀO?

1. Quy định về xây nhà vượt quá diện tích sổ đỏ 

Sổ đỏ là tên gọi phổ biến của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của loại giấy này. Trường hợp đất để xây dựng nhà ở, trong Sổ đỏ sẽ thể hiện rõ thông tin của phần diện tích đất này. Hiện  nay thường sử dụng khái niệm “đất thổ cư” để làm tên gọi cho đất ở.

Cụ thể, đất thổ cư là một cách gọi truyền thống của đất phi nông nghiệp, nằm trong khu dân cư, là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng phục vụ đời sống xã hội, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất thổ cư.

Như vậy, xây nhà vượt quá diện tích Sổ đỏ còn được hiểu là xây nhà vượt quá diện tích đất thổ cư ghi nhận trong Sổ đỏ, đây là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất đai được ghi nhận tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 và vi phạm nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại Điều 170 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”

Và 

“ Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.”

Theo đó từ những quy định trên, xây nhà vượt quá diện tích Sổ đỏ là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất, đồng thời khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ một trong những hành vi bị nghiêm cấm là không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích. Do đó, việc xây nhà vượt quá diện tích Sổ đỏ có thể bị xử phạt theo quy định pháp luật.

2. Xử phạt khi xây nhà vượt quá tích Sổ đỏ

Nếu không xác định được cụ thể phần diện tích đất nào được sử dụng để ở, phần diện tích đất nào được sử dụng với mục đích vườn tạp thì căn cứ để xác định mục đích sử dụng là theo hiện trạng sử dụng đất hoặc căn cứ nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất nếu diện tích đất của gia đình bạn do lấn chiếm mà có (khoản 1 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Điều này đồng nghĩa với việc phần diện tích đất nào của gia đình bạn đang được sử dụng với mục đích để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho việc sinh hoạt (ví dụ như bếp, khu vệ sinh, nhà kho,…) là phần diện tích có mục đích để ở, được phép xây dựng.

Trong trường hợp phần diện tích bạn sử dụng để xây dựng nhà ở toàn bộ ở vị trí đất vườn tạp hoặc có phần diện tích được sử dụng để xây dựng nhà ở thì được coi là xây dựng sai vị trí đất thổ cư hay chính là việc sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước công nhận quyền sử dụng.

Căn cứ quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP việc xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Các hành vi có thể bị xử phạt gồm:

Một là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng lúa sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Mức phạt tối thiểu đối với hành vi này là 3 triệu đồng nếu là đất ở thuộc khu vực nông thôn và 6 triệu đồng nếu là đất ở thuộc khu vực thành thị.

Hai là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Tùy thuộc vào diện tích đất chuyển mục đích/xây dựng trái phép mà mức phạt hành chính có sự khác biệt, thấp nhất là 3 triệu nếu diện tích vi phạm là dưới 0,02ha và cao nhất có thể lên tới 250 triệu đồng nếu diện tích đất vi phạm là từ 5ha trở lên.

Ba là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Mức phạt tiền thấp nhất áp dụng đối với hành vi này đối với đất ở khu vực nông thôn là 3 triệu và ở khu vực đô thị là 6 triệu.

Lưu ý: Ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì người sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Bên cạnh đó, nếu việc xây dựng nhà ở thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng mà người sử dụng đất/chủ đầu tư/chủ sử dụng đất xây dựng nhà ở trái với giấy phép đã được cấp thì phải chịu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Mức phạt áp dụng đối với hành vi xây dựng trái với giấy phép xây dựng được cấp thấp nhất là 30 triệu đồng và có thể lên đến 70 triệu đồng nếu việc xây dựng là trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử.

Như vậy, khi xây dựng nhà ở sai vị trí đất ở theo giấy chứng nhận đã được cấp hoặc theo giấy tờ giao đất/giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp thì người sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính vì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng nhà ở sai giấy phép xây dựng đã được cấp.

3. Hướng giải quyết 

Trường hợp xây nhà vượt quá phần diện tích đất ở ghi trong Sổ đỏ, để không vi phạm pháp luật, người có quyền sử dụng đất cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phần diện tích vượt quá sang đất phi nông nghiệp.

Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Quyết định 2555/QĐ-BTNMT năm 2017, thì thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

     +  Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

    +  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để được giải quyết theo thẩm quyền.

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.

+ Số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quy định trên đồng thời áp dụng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở.

+ Thời hạn nộp tiền sử dụng đất

- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo.

- Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo.

- Quá thời hạn trên, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.

Bước 4. Trả kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Thời gian giải quyết: Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.