ĐẤT QUY HOẠCH LÀ GÌ? ĐẤT QUY HOẠCH CÓ THẾ CHẤP ĐƯỢC KHÔNG?

Quy hoạch sử dụng đất được lập định kỳ và công bố công khai nhưng người dân ít khi hiểu rõ bản chất của quy hoạch dẫn tới thiếu thông tin về tình trạng đất và kết quả là thiệt hại do tiền đền bù thấp, đầu tư hay chôn vốn vào đất quy hoạch treo không thể thu hồi. Để tránh được vấn nạn đó, chúng ta sẽ đi tìm hiểu các thông tin xoay quanh việc quy hoạch sử dụng đất.

1. Quy hoạch sử dụng đất là gì? 

Tại khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có quy định: Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Theo đó, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định, nhằm đề ra định hướng đưa đất đai thực sự là nguồn lực quan trọng phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội gắn với bảo vệ môi trường, làm cơ sở cho quy hoạch ngành, lĩnh vực, quy hoạch vùng và địa phương có liên quan đến sử dụng đất, tạo tính liên kết liên vùng; bảo đảm đồng bộ, thống nhất, tôn trọng tự nhiên.

2. Đất quy hoạch là gì? Cách kiểm tra đất quy hoạch
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ xác định rõ mục đích sử dụng trên từng diện tích các loại đất, vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất được xác định đó chính là đất quy hoạch. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch đất ở, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Có thể hiểu đơn giản rằng đất trong quy hoạch là đất đã được Nhà nước phân chia và lên kế hoạch cho việc thực hiện các định hướng trong tương lai (một kỳ quy hoạch sử dụng đất thường là 10 năm). Mặc dù đây chỉ là định hướng, nhưng nó có tác động đến việc thực thi, kế hoạch và dẫn đến tiến hành trong thời gian xác định. Nếu bạn nắm rõ thông tin quy hoạch và có những dự đoán chuẩn xác, đó chắc chắn sẽ là cơ hội thực hiện các giao dịch liên quan, có thể là hạn chế tối đa rủi ro hay đầu tư “vàng” với lợi nhuận khủng, tuy nhiên kết quả này mang nhiều may rủi và rất mạo hiểm.

Từ đó có thể thấy việc nhận biết hay kiểm tra xem đất có đang trong quy hoạch hay không là một việc làm hết sức cần thiết. Một số các kiểm tra sau đây có thể giúp bạn xác định được mảnh đất của mình có đang nằm trong quy hoạch hay không:
- Kiểm tra kỹ thông tin ghi trong “sổ đỏ”, “sổ hồng”
Với những mảnh đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản gắn liền với đất, thông tin quy hoạch thường được thể hiện rõ ở phần ghi chú (Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT). Ta có thể thấy rõ phần diện tích đất nằm trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất nào, khi bị thu hồi có được đền bù không. Khi đó, người mua có thể xem xét nếu thấy quy hoạch đó phù hợp với nhu cầu, kế hoạch của mình.
- Liên hệ trực tiếp với cơ quan chức năng có thẩm quyền
Người mua đất nên liên hệ với công chức địa chính hoặc có thể tới trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để hỏi thông tin quy hoạch cụ thể. Tại đây, cán bộ chức năng sẽ giúp bạn tra cứu bản đồ quy hoạch và đưa ra giải đáp về việc nhà đất có thuộc diện quy hoạch hay không.
Đây được coi là cách kiểm tra đất quy hoạch có độ an toàn, chính xác cao nhất.
- Kiểm tra trực tiếp tại UBND, cổng thông tin điện tử
Theo quy định của Điều 48 Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018), việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được tiến hành như sau:
- UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã).
- Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Theo quy định trên, để biết thửa đất có thuộc quy hoạch hay không thì người dân có thể lựa chọn kiểm tra bằng cách:
- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
Ngoài ra, có thể hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
- Nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai
Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
2. Sửa đổi, bổ sung khoản 3, Điều 5 như sau:
“3. Các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai bao gồm:
g) Cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai, thông tin về thị trường quyền sử dụng đất và thông tin khác về đất đai;”
Căn cứ quy định trên, Văn phòng đăng ký đất đai còn có nhiệm vụ cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu, trong đó có dịch vụ công cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai, thông tin về thị trường quyền sử dụng đất và thông tin khác về đất đai.
Theo đó, tổ chức, cá nhân có nhu cầu nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai cho các cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 01/PYC ban hành kèm theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014. Người dân có thể nộp mẫu phiếu trên tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã đối với địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Thế chấp đất là gì? Điều kiện để thế chấp đất
Bộ luật dân sự năm 2015 không định nghĩa về thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản trong khi đó tại Bộ luật Dân sự 1995 hay 2005 đều có định nghĩa về khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất. Tại Điều 715 của Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp), bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. 
Trên cơ sở kế thừa định nghĩa về thế chấp quyền sử dụng đất của Bộ luật dân sự năm 2005, kết hợp với khái niệm của về thế chấp tài sản của Bộ luật dân sự năm 2015, có thể định nghĩa thế chấp quyền sử dụng đất như sau: 
“Thế chấp quyền sử dụng đất là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ và không chuyển giao cho bên nhận thế chấp”. Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
So với việc thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài, căn cứ điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân còn được thế chấp tại cá nhân, tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật. Vì tại Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP có quy định cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều này.
4. Đất quy hoạch có thế chấp được không? 
Căn cứ vào quy định tại khoản 2, 3 Điều 49 của Luật Đất Đai, đất thuộc diện quy hoạch vẫn có thể thế chấp quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau:
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch vẫn được quyền thế chấp và bảo đảm các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm  2013.
Có thể thấy, bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm an toàn, có thể ngăn ngừa và giảm thiểu những tổn thất, rủi ro xảy ra đối với bên cho vay; đặc biệt trong quan hệ tín dụng. Một mảnh đất khi thuộc diện quy hoạch mang nhiều rủi ro cao,  đây cũng là lý do đa số các ngân hàng hiện nay đều dè dặt trong việc cho vay vốn thế chấp đất bị quy hoạch. Mặc dù theo quy định pháp luật, các khu đất không thuộc diện thu hồi, giải tỏa, tranh chấp thì có thể thế chấp vay ngân hàng. Tuy nhiên để vay được còn tùy thuộc vào chính sách vay của các ngân hàng ở thời điểm hiện tại.