ĐẤT VƯỜN CÓ ĐƯỢC XÂY NHÀ TẠM KHÔNG?

  1. Đất vườn 
Đất vườn hay có còn gọi là đất thổ vườn, đất vườn tạp đó là đất dùng để trồng các loại cây hàng năm, cây hoa màu, các loại cây lâu năm khác. Đất vườn được quy định là đất có diện tích nằm trong cùng thửa đất với đất ở, nằm liền kề hay được tách thành lô đất riêng.
Còn hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định cụ thể về định nghĩa đất vườn. Tuy nhiên tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 có phân loại đất đai thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Ngoài Luật đất đai thì ở Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC của Tổng cục Đất đai trước đây quy định:
Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Như vậy, dưới góc độ pháp lý, đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở. Theo quy định của pháp luật, đất vườn chưa được phân vào nhóm đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp nhưng nó chỉ sử dụng để trồng cây hàng năm hay lâu năm khác. 
   2. Xây nhà tạm trên đất vườn 
Nguyên tắc khi sử dụng đất được chú trọng hiện nay chính là phải sử dụng đất đúng mục đích căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 quy định “sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 170 bộ luật đất đai năm 2013 như sau: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”. 
=> Như vậy, trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hay các giấy tờ có liên quan nêu rõ mục đích sử dụng đất như thế nào thì người sử dụng đất phải thực hiện như vậy. Người sử dụng đất không được sử dụng trái với mục đích được ghi trong giấy tờ.
Người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất vườn bởi đất vườn thực tế là đất có mục đích làm vườn, trồng cây hàng năm và cây lâu năm như cây ăn quả, cây cảnh… thuộc nhóm đất nông nghiệp. Mặc dù chỉ xây dựng nhà tạm là nhà đơn giản, không đòi hỏi nhiều về thiết kế, chi phí xây dựng được xây bằng các vật liệu như tre, gỗ, đất, đá…  nhưng không được phép xây dựng trên đất vườn theo quy định của pháp luật, nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
   3. Mức phạt xây nhà trên đất vườn
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2, 3, 4 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về hành vi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn là hành vi tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác và đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Mức xử phạt đối với hành vi tự ý xây nhà tạm trên đất vườn như sau:
 – Tại khu vực nông thôn: Đối với hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
    + Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta: Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
    + Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta: Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng.
    + Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta: Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng.
    + Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta: Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
    + Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta: Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
    + Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta: Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.
    + Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên: Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng.
    – Tại khu vực đô thị, nếu hộ gia đình, cá nhân có hành vi tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn, chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác chưa được phép sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt đối với trường hợp tại nông thôn.
    Lưu ý: Mức phạt trên áp dụng với hộ gia đình, cá nhân vi phạm còn nếu tổ chức vi phạm thì căn cứ vào từng trường hợp trên mức xử phạt sẽ nặng gấp đôi.
    Ngoài việc bị phạt tiền, người tự ý chuyển mục đích sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
   + Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
   + Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
   + Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi tự ý chuyển lên đất thổ cư.
=> Như vậy, theo quy định nêu trên, vấn đề đất vườn có được xây nhà tạm không được quy định cụ thể. Việc tự ý xây dựng nhà tạm ở đất vườn bị phạt tiền và buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất (tháo dỡ nhà tạm). Mức phạt tiền vì xây dựng nhà tạm trên đất phụ thuộc điện tích xây dựng (diện tích tự ý chuyển mục đích sử dụng đất).
   4. Xây nhà trên đất vườn 
Nếu muốn xây nhà trên đất vườn thì việc đầu tiên và bắt buộc người dân phải thực hiện là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở, đưa đất về đúng mục đích sử dụng mà không lo vi phạm và bị phạt.
Đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở. theo quy định tại Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013: “d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.”
   5. Hồ sơ, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
(1) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
(2) Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1. Hộ gia đình, cá nhân hoặc người được ủy quyền nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Cách 2. Đối với nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
- Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.
- Trường hợp hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 4: Giải quyết yêu cầu
Tại giai đoạn này các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện hiện các công việc theo quy định như thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thực địa,…
Riêng đối với người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất của mình là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế nếu được chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 5: Trả kết quả
Thời gian giải quyết không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.