XÂY NHÀ CÓ PHẢI KÝ GIÁP RANH KHÔNG?

 1. Quy định về ký giáp ranh đất

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật hướng dẫn liên quan chưa có quy định cụ thể thế nào là ký giáp ranh đất. Tuy nhiên, dựa trên các quy định pháp luật, ký giáp ranh đất có thể được hiểu là việc người sử dụng đất ký xác nhận ranh giới, mốc giới và ghi ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề.

Theo đó, việc ký giáp ranh đất của cá nhân, hộ gia đình giáp ranh với mảnh đất của người sử dụng đất thể hiện trong bản mô tả ranh giới đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chứng minh đất không có tranh chấp giữa người xin cấp Giấy chứng nhận và chủ sở hữu của thửa đất liền kề.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, cụ thể như sau: 

- Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc cần phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố.... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập bản mô tả ranh giới, mốc thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới;

Đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ có liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực). 

- Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của Tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp, có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất. 

Lưu ý: Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho UBND xã, phường, thị trấn (cấp xã) nơi có thửa đất để giải quyết.

Nếu tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời hạn đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp, đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng đất đang tranh chấp thành 2 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi UBND cấp xã để thực hiện bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền. 

      2. Xây nhà có cần ký giáp ranh 

Biên bản ký giáp ranh được thực hiện trong 2 trường hợp:

+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

+ Yêu cầu bổ sung hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai giữa 2 nhà liền kề.

Như vậy, trường hợp xây nhà phải ký giáp ranh không có trong các trường hợp trên. Đối với trường hợp mảnh đất đang làm thủ tục cấp sổ đỏ để xây nhà nhưng hàng xóm không ký giáp ranh thì gia chủ vẫn được nộp hồ sơ cấp sổ đỏ để các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết. Không có quy định từ chối tiếp nhận hồ sơ khi hàng xóm không ký giáp ranh. Điều này được quy định rõ  tại điểm 2.4 khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bổ sung bởi khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT còn quy định người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc thì bản mô tả ranh giới, mốc thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên có liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có), như sau:

- Đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc thửa đất đã thiết lập cho UBND cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh cấp xã, niêm yết giá công khai tại trụ sở UBND cấp xã để sử dụng đất để ký xác nhận. 

- Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập. 

- Nếu sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thù ranh giới thửa đất được xác định theo mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần "lý do không đồng ý" được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.  

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho UBND cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.

Ngoài ra, tại Thông tư 25/2014/TT-BTNMT đã thay thế Thông tư 09/2007/TT-BTNMT hết liệu lực, theo đó đã không còn quy định thủ tục ký giáp ranh là một trong những quy định bắt buộc khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Như vậy, việc xây nhà ký giáp ranh không còn là thủ tục bắt buộc trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời cũng không cần ký phải ký giáp ranh với hàng xóm liền kề nếu thực hiện trên mảnh đất đã được cấp sổ đỏ, tuân thủ các quy định về tỷ lệ, khoảng cách.

      3. Hàng xóm không chịu ký giáp ranh 

Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì có một số cách xử lý như sau:

 - Vẫn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định: Như đã viện dẫn căn cứ pháp lý và phân tích ở trên thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận của người đang sử dụng đất nếu không thuộc một trong những trường hợp quy định tại khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

- Đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận trả lời bằng văn bản về việc từ chối thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận vì lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).

Theo quy định trên thì có thể thấy điều kiện được cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp không hoàn toàn phụ thuộc vào ý kiến của người sử dụng đất liền kề.

- Tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có đơn tranh chấp. Khi giải quyết hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận nếu có đơn tranh chấp thì sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục và cơ quan nhà nước sẽ hướng dẫn các bên thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định.

Ngoài ra, nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp thì có thể khởi kiện đối với hành vi cản trở đó.