GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở, MẶT BẰNG KINH DOANH?

Quy định của pháp luật về hợp đồng thuê

Hợp đồng thuê nhà ở hay thuê mặt bằng kinh doanh đều được xem là Hợp đồng thuê tài sản. Theo đó căn cứ quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 và Điều 117 Luật Nhà ở 2014, thì Hợp đồng thuê nhà, mặt bằng kinh doanh là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Để tránh gặp phải rủi ro dẫn đến phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh, việc tìm hiểu tình trạng pháp lý của căn nhà đó là rất cần thiết. Theo đó, pháp luật đã quy định về điều kiện nhà rơ được giao dịch được ghi nhận tại khoản 1 và 3 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.”

Do vậy, nếu như nhà ở không có một trong các điều kiện trên thì người thuê không nên giao kết hợp đồng thuê nhà, bởi nó dẫn đến những hệ lụy xấu về sau, rủi ro về thiệt hại và ảnh hưởng đến cuộc sống cũng như hoạt động kinh doanh.

Quy định về mặt hình thức: 

Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng cho thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh không bắt buộc phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, các bên có thể tự thương lượng các điều khoản trong hợp đồng và trực tiếp ký vào hợp đồng dưới sự chứng kiến của nhau, trong trường hợp các bên có tranh chấp hoặc một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình được quy định trong hợp đồng thì bên còn lại có thể căn cứ và Hợp đồng đã ký để yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ của mình.

Tuy việc công chứng không bắt buộc nhưng để bảo đảm cho việc giải quyết tranh chấp sau này thì các bên nên tiến hành công chứng Hợp đồng này vì có sự xác nhận của tổ chức thứ ba. Ngoài ra, khi hợp đồng được công chứng thì các tổ chức công chứng sẽ xem xét về đối tượng, nội dung của Hợp đồng thuê, bảo đảm các nội dung trên là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Vì đôi khi các bên không  kiểm tra về tính pháp lý về đối tượng hợp đồng hoặc giấy tờ tùy thân của nhau dẫn tới dễ xảy ra tranh chấp khó giải quyết sau này.

Quy định về nội dung: 

 Tùy theo giá trị hợp đồng hoặc sự tin tưởng giữa các bên mà quy định nội dung hợp đồng như thế nào là phù hợp, theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 thì Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản và bao gồm các nội dung sau:

• Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên.

• Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

• Giá thuê nhà ở, mặt bằng

• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền.

• Thời hạn cho thuê

• Quyền và nghĩa vụ của các bên.

• Cam kết của các bên.

• Các thỏa thuận khác.

• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.

• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu, nếu có và ghi rõ chức vụ của người ký.

Ngoài ra, trong một số Hợp đồng thuê mặt bằng có giá trị cao, các bên có thể thêm vào các điều khoản khác để bảo vệ quyền và lợi ích của mình.

Các phương hướng giải quyết khi có tranh chấp

1. Khi phát sinh tranh chấp các bên nên tự tiến hành thương lượng, thỏa thuận, trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích của nhau. 

- Về thương lượng:

• Thương lượng luôn là lựa chọn ưu tiên khi xảy ra các tranh chấp giữa các bên

• Các bên tiến hành thương lượng, thỏa thuận, dựa trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích của nhau để giảm thiếu xung đột cũng như chi phí phát sinh nhất có thể.

• Hoàn toàn phụ thuộc vào tinh thần hợp tác và tính tự nguyện của các bên

• Giúp giảm thiểu xung đột và tiết kiệm được phí phát sinh

• Đây là giải quyết nội bộ nên không có sự tham gia của bên thứ ba vì thế thông tin được bảo mật.

- Về hòa giải vì là phương thức tiến hành qua bên thứ ba hay gọi là bên trung gian (hòa giải viên/ trung tâm hòa giải) nên hòa giải bị phụ thuộc vào tính tự nguyện của các bên.

• Hòa giải viên chỉ giúp các bên thương lượng tìm được lợi ích chung, hướng đến giải pháp mà cả hai bên đều chấp nhận và tự nguyện tuân thủ

• Chi phí cho hòa giải không quá cao như những phương thức khác

2. Trường hợp các bên không thể giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà bằng cách lượng lượng, một bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.

Thực tiễn Tòa án đã giải quyết nhiều trường hợp tranh chấp hợp đồng thuê qua các bản án. Vì vậy mà tòa án được xem: 

• Tòa án nhân danh quyền lực nhà nước để giải quyết tranh chấp trên cơ sở các quy định của pháp luật.

• Việc giải quyết tranh chấp của tòa án phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật

• Quyết định của tòa án có hiệu lực khiến các bên bắt buộc phải thực thi; và có thể kèm theo các biện pháp cưỡng chế thi hành

• Tòa án giải quyết tranh chấp theo nguyên tắc xét xử công khai

• Việc giải quyết tranh chấp tại tòa án thực hiện qua hai cấp xét xử: sơ thẩm và phúc thẩm

• Giải quyết tại Tòa án sẽ tốn chi phí và thời gian