GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn và các giao dịch về quyền sử dụng đất hiện nay rất phổ biến. Song, việc chưa tìm hiểu kỹ các chế định liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên thường dẫn đến những tranh chấp phát sinh sau này. Vì vậy, bài viết này sẽ làm rõ những vấn đề cơ bản đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phương thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra nhằm giúp người đọc nắm được những nội dung cần thiết để bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình. 

1. Thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hợp đồng về quyền sử dụng đất. Theo Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 hiện hành, “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia, bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng đối với người sử dụng đất.”

Trong đó, chuyển nhượng được quy định tại khoản 10 Điều 3 Bộ luật dân sự 2015 là một trong những hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác (Chuyển quyền sử dụng đất). 

Vậy có thể hiểu, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên kia, bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng đối với người sử dụng đất. 

2. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

• Đất không có tranh chấp;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một giao dịch dân sự. Vì vậy, điều kiện tiên quyết để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực là thỏa mãn các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải phù hợp với quy định tại Điều 501 và Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 về nội dung và hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất. Theo đó:

• Về nội dung: nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 

• Về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Theo điểm a khoản 3 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải được công chứng hoặc chứng thực. 

Cuối cùng, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được người sử dụng đất đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi được ký kết sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể xảy ra do rất nhiều nguyên nhân: về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên theo thỏa thuận trong hợp đồng; quyền và nghĩa vụ của các bên trong mối quan hệ với bên thứ ba… 

Một số tranh chấp phổ biến xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể kể đến như:

• Tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng không được công chứng, chứng thực;

• Bên nhận chuyển nhượng không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán của mình;

• Bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán và nhận đất sử dụng ổn định nhưng bên chuyển nhượng chưa làm thủ tục chuyển nhượng sang tên;

• Tranh chấp khi quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;…

4. Phương thức giải quyết khi có tranh xảy ra

Trong bất kỳ tranh chấp nào phát sinh liên quan đến quan hệ hợp đồng, sự tự do, tự nguyện và thỏa thuận của các bên đều sẽ được tôn trọng. Hiện nay, các phương thức giải quyết tranh chấp hầu như sẽ được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, các bên có nghĩa vụ thực hiện theo những thỏa thuận đó. 

Thông thường, khi thỏa thuận ký kết hợp đồng hoặc khi có tranh chấp xảy ra, phương thức giải quyết đầu tiên mà các bên nên hướng tới đó là hòa giải. Theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Như vậy, trong trường hợp phát sinh tranh chấp, các bên nên ưu tiên tự hòa giải, bởi phương thức giải quyết tranh chấp này là phương thức đơn giản nhất. Các bên không phải mất nhiều thời gian và chi phí cho các thủ tục pháp lý liên quan. Đối với việc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở,  khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Nhìn chung, với sư tham gia trung lập của bên thứ ba có chuyên môn và kinh nghiệm, các bên có thế dễ dàng đi đến thống nhất để giải quyết tranh chấp. Như vậy, đây cũng là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà các bên nên ưu tiên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc sau khi tranh chấp xảy ra. Song, phương thức hòa giải nói chung đòi hỏi sự hợp tác thiện chí của các bên. Trong khi quyền sử dụng đất là tài sản vô cùng có giá trị và mâu thuẫn giữa các bên do đó cũng trở nên phức tạp, khó giải quyết thì phương thức giải quyết tranh chấp hiệu quả nhất đó là yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết vì lúc này, việc thi hành các quyết định giải quyết của các bên sẽ mang tính cưỡng chế. Cụ thể theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013:

• Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

• Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai sau: hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

5. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết. 

Đối với hòa giải, cơ quan có thẩm quyền giải quyết là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Trong trường hợp các bên không thể hòa giải hoặc hòa giải không thành và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 2 và 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 lúc này chính là: 

• Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng tại Điều 35, Điều 37, Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

• Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau: 

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định tại Điều 30, Điều 31, Điều 32 Luật Tố tụng hành chính 2015;

• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định tại Điều 30, Điều 31, Điều 32 Luật Tố tụng hành chính 2015.

Tóm lại, để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần cân nhắc để áp dụng theo thứ tự ưu tiên các phương thức giải quyết trên để dự liệu trong hợp đồng hoặc sau khi tranh chấp xảy ra nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình.