Có được xây nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ?

1. Đất thương mại, dịch vụ là gì?

Theo Luật Đất đai 2013, đất thương mại, dịch vụ thuộc loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp. Theo Khoản 1 Điều 153 Luật này, đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT giải thích cách xác định đất thương mại, dịch vụ như sau:
“Đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm)”.

Ngoài ra, Khoản 2 Điều 152 và Khoản 2 Điều 154, Luật Đất đai 2013 cũng quy định: đất để làm mặt bằng chế biến khoáng sản và làm mặt bằng sản suất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm thuộc loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có chế độ sử dụng đất như đất thương mại, dịch vụ theo Điều 153 Luật này.

2. Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ

Đất thương mại, dịch vụ có thể là đất sử dụng ổn định, lâu dài hoặc đất sử dụng có thời hạn. Thời hạn này được ghi cụ thể trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đất sử dụng ổn định, lâu dài
Khoản 4 Điều 35 Luật Đất đai 2013 quy định đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.

Đất sử dụng có thời hạn
Theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phê duyệt dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.

Tuy nhiên, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

3. Ai có quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 153 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều có quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Tùy vào từng chủ thể, pháp luật quy định cụ thể các hình thức sử dụng đất như sau:

• Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức:

• Nhà nước cho thuê đất;

• Nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

• Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

• Nhà nước cho thuê đất;

• Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác;

• Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.

• Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:

• Nhà nước cho thuê đất;

• Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

• Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

4. Có xây nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ được không?

Nhà ở theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 được hiểu là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Tại Khoản 4 Điều 6 Luật này, pháp luật nghiêm cấm hành vi xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở.

Luật Đất đai 2013 đã phân loại rõ, đất ở (Điểm a Khoản 2 Điều 10) và đất thương mại, dịch vụ (Điểm đ Khoản 2 Điều 10) là hai loại đất khác nhau. Cụ thể, theo giải thích tại Mục I Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất ở hay còn gọi là đất thổ cư, là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở. Trong khi đó, mục đích sử dụng của đất thương mại, dịch vụ là xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

Như vậy, từ những cơ sở trên, nhà ở chỉ được xây dựng trên đất ở, và việc xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ là hành vi trái pháp luật. Nếu muốn xây nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ thì theo điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, người dân cần phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Cần lưu ý thêm, việc chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này phải được phép của UBND cấp tỉnh nơi có đất đối với tổ chức và UBND cấp huyện nơi có đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Nói cách khác, người có nhu cầu chuyển đổi phải tuân thủ các trình tự, thủ tục và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo luật định.

Vậy mức xử phạt khi xây nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ khi chưa được cho phép như thế nào?

Căn cứ Điều 12 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, khi sử dụng đất sai mục đích, xây dựng nhà ở trên đất thương mại dịch vụ mà không chuyển mục đích sử dụng đất thì bị phạt tiền từ 3 triệu đồng đối với cá nhân và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có biện pháp khôi phục lại tình trạng ban đầu.