ĐẤT Ở GỒM NHỮNG LOẠI ĐẤT NÀO? CÓ ĐƯỢC KINH DOANH KHÔNG?

1. Đất ở là gì? Đất ở gồm những loại đất nào?

 

Căn cứ theo Điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về phân loại đất, trong đó:

 

“2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

…”

 

Theo quy định trên, đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở.

 

Trường hợp thửa đất có vườn ao gắn liền với nhà ở mà chưa được công nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định tạm thời bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh..

 

Đất ở gồm đất ở nông thôn và đất ở tại đô thị. Cụ thể, theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT:

 

- Đất ở tại nông thôn: Là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý.

 

- Đất ở tại đô thị: Là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi quy hoạch phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do xã quản lý.

 

2. Ký hiệu của các loại đất ở

 

Cũng theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, ký hiệu đất ở và các loại đất ở như sau:

 

- Đất ở: Ký hiệu là OTC

 

- Đất ở tại nông thôn: Ký hiệu là ONT

 

- Đất ở tại đô thị: Ký hiệu là ODT.

 

3. Đất ở có được sản xuất kinh doanh không?

 

Đất ở được phép sản xuất kinh doanh sau khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

 

Cụ thể, căn cứ khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT), các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần sự cho phép của cơ quan nhà nước như sau:

 

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

 

Theo quy định trên, trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh (đất phi nông nghiệp) sẽ thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải thực hiện thủ đăng thủ đăng ký biến động.

 

Theo đó, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về hồ sơ, thủ tục đăng ký biến động đất đai như sau:

 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

 

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm:

 

- Đơn đăng ký biến động theo mẫu.

 

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 

Bước 2: Nộp hồ sơ

 

Theo khoản 2, 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ theo quy định sau:

 

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu (xã, phường, thị trấn).

 

Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã

 

- Nếu địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa ở cấp huyện.

 

- Nếu chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ như sau:

 

+ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

 

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).

 

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết

 

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;

 

- Xác nhận vào Đơn đăng ký, xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận;

 

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).

 

Bước 4: Trao kết quả