MUA ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY CÓ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI KHÔNG?

1) Thế nào là mua đất bằng giấy viết tay?

Mua đất là tên gọi thường dùng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, mua đất bằng giấy viết tay là việc mua bán đất thông qua giấy tờ, hợp đồng nhưng giấy tờ này không được công chứng, chứng thực. Trong trường hợp này, người mua và người bán thường tự lập một bản ghi chép về việc mua bán đất, thông qua việc viết tay hoặc in sẵn một phiên bản giấy viết tay. Tuy nhiên, điều quan trọng là giấy viết tay này không được chứng thực hoặc công chứng bởi cơ quan có thẩm quyền. 

Điều này có thể làm cho nhiều người hiểu lầm rằng giấy mua bán đất viết tay là một dạng hợp đồng mua bán đơn giản. Với cách tiếp cận này có một số điểm cần phải hiểu rõ:

- Không được công nhận chính thức bởi Nhà nước và pháp luật: Giấy mua bán đất viết tay không được công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Do đó, nó không có giá trị pháp lý chính thức và không được công nhận bởi nhà nước.

- Không được xem là một hợp đồng mua bán chính thức: Mặc dù nó có thể chứa các yếu tố giao kèo giữa hai bên về việc mua bán đất, giấy mua bán đất viết tay không phải lúc nào cũng được xem xét như một hợp đồng mua bán chính thức. Các điều khoản trong giấy mua bán đất viết tay không có sự công nhận của nhà nước và không được bảo vệ bởi pháp luật trong trường hợp tranh chấp.

- Chỉ có giá trị thoả thuận giữa các bên: Giấy mua bán đất viết tay chỉ có giá trị trong phạm vi thoả thuận của các bên liên quan. Nó không thể áp dụng cho bất kỳ việc công nhận hoặc xác định quyền sở hữu của đất trong mắt pháp luật và cơ quan chức năng.

- Không được bảo vệ trong trường hợp tranh chấp: Trong trường hợp có xảy ra tranh chấp hoặc khi cần thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất, giấy mua bán đất viết tay không cung cấp bất kỳ sự bảo vệ pháp lý nào và không được công nhận bởi cơ quan tư pháp.

Do đó, việc mua bán đất cần tuân theo quy định của pháp luật, bao gồm việc lập hợp đồng mua bán đất chính thức và thực hiện các thủ tục công chứng và chứng thực để đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền sở hữu đúng cách.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay đều không được công nhận hiệu lực. Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

- Trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 được công nhận hiệu lực. 

- Trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay từ 01/7/2014 đến nay bắt buộc hợp đồng mua bán đất phải được công chứng, chứng thực. Do đó, pháp luật sẽ không công nhận hiệu lực pháp lý của các giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay ở thời điểm sau ngày 01/7/2024 nếu giấy viết tay đó không được công chứng, chứng thực.

Theo đó, có thể hiểu là những trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 vẫn được công nhận hiệu lực. Với những quy định trên, mua đất bằng giấy viết tay đã trở nên khó khăn hơn sau ngày 01/7/2014 và các giao dịch mua bán đất cần phải tuân theo quy định về công chứng và chứng thực để đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền sở hữu của người mua đất. Điều này có ý nghĩa quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích của tất cả các bên tham gia vào giao dịch mua bán đất, đồng thời củng cố tính rõ ràng và pháp lý của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong xã hội và nền kinh tế hiện đại.

2) Nhà nước có bồi thường khi thu hồi đất với trường hợp mua đất bằng giấy viết tay?

Theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013, việc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng được điều chỉnh một cách cụ thể và cần tuân theo các điều kiện sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm: Điều này áp dụng cho những người sở hữu hoặc sử dụng đất mà không phải là thuê đất dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Tức là họ là chủ sở hữu thực sự hoặc sử dụng đất theo các hình thức khác, chẳng hạn như quyền sử dụng đất theo quyền sở hữu, quyền sử dụng đất được cấp từ cơ quan có thẩm quyền.

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của luật này mà chưa được cấp: Điều này áp dụng cho những người mà đã có trong tay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều này đảm bảo rằng họ đã có vị thế pháp lý liên quan đến đất và quyền sở hữu trước khi đất bị thu hồi.

Như vậy, điều kiện quan trọng để hộ gia đình hoặc cá nhân được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là đất bị thu hồi đã phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc phải đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của luật đất đai. Điều này đảm bảo tính pháp lý và quyền sở hữu của họ trong quá trình thu hồi đất và bồi thường về đất cho mục tiêu quốc phòng, an ninh, và phát triển kinh tế - xã hội theo lợi ích quốc gia và công cộng.

Cụ thể hơn, theo khoản 54 của Điều 2 trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP, nêu rõ rằng người sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây và không nằm trong trường hợp quy định tại khoản 2 của Điều 82 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP sẽ có quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất mà không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

- Người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008:

Điều này áp dụng cho những trường hợp mua đất hoặc nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1 tháng 1 năm 2008. Đối với họ, không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà có thể yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở mà không cần chứng thực giấy tờ.

- Người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP):

Điều này áp dụng cho những trường hợp mua đất hoặc nhận quyền sử dụng đất từ ngày 1 tháng 1 năm 2008 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2014 và có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất như quy định trong các điều luật và nghị định liên quan. Những người trong trường hợp này cũng không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà có thể yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở mà không cần chứng thực giấy tờ.

Như vậy, trong những trường hợp này, mua đất bằng giấy viết tay vẫn được công nhận và có giá trị pháp lý. Người mua đất trong các tình huống nêu trên vẫn có quyền đăng ký đất đai và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất mà không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Điều này giúp bảo vệ quyền sở hữu của họ trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, nếu người mua đất bằng giấy tay thuộc các trường hợp ở trên thì vẫn được bồi thường khi bị thu hồi đất. 

Tóm lại, việc mua đất bằng giấy viết tay mang lại nhiều rủi ro và bất ổn pháp lý, đặc biệt trong trường hợp đất bị thu hồi. Dù có những trường hợp cụ thể có thể được xem xét bồi thường, nhưng đó không phải là điều chắc chắn và cần được xác minh kỹ lưỡng theo quy định của pháp luật. Để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua cần thực hiện các giao dịch mua bán đất đai thông qua các thủ tục pháp lý theo quy định, đảm bảo sự an toàn và minh bạch.