ĐẤT HỖN HỢP LÀ GÌ? CÓ NÊN MUA ĐẤT QUY HOẠCH HỖN HỢP KHÔNG?

1. Đất hỗn hợp là gì?

Theo phân loại đất đai hiện nay, đất đai được chia thành: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Theo đó, Luật Đất đai 2024 không có quy định về đất hỗn hợp mà được quy định tại Thông tư 01/2021/TT-BXD.

Cụ thể, theo Thông tư này, đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch, được sử dụng để xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc nhắm đến một số mục đích khác.  

Đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như ở, sản xuất hay kinh doanh. Quy hoạch xây dựng trên đất hỗn hợp liên quan đến việc định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị, hạ tầng xã hội, không gian vùng, điểm dân cư, công trình hạ tầng kỹ thuật.

Từ quy định trên, có thể thấy đất hỗn hợp được sử dụng chủ yếu vào mục đích phát triển tổ chức không gian đô thị, cơ sở hạ tầng vật chất, khu dân cư…, từ đó nhằm hoàn thiện các chức năng của vùng quy hoạch, địa phương. 

Do đó, việc quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp giúp cho việc phân bổ, khoanh vùng đất đai nhằm đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trên cơ sở tiềm năng và nhu cầu sử dụng của các loại hình sử dụng.

Ví dụ: Đất có quy hoạch hỗn hợp được dùng để xây dựng nhà ở hỗn hợp, vừa dùng để ở, vừa sản xuất hoặc kinh doanh như:

- Dự án xây dựng nhà ở kết hợp làm văn phòng, nhà ở kết hợp với của hàng buôn bán (shophouse);

- Dự án xây dựng nhà ở kết hợp với các công trình sản xuất phi nông nghiệp như khu nhà ở của cán bộ công nhân viên cùng với các nhà máy, kho hàng, nơi đóng gói sản phẩm…

 

2. Đất hỗn hợp có được cấp phép xây dựng không?

Đây là một trong những vấn đề mà rất nhiều người dân quan tâm khi tìm hiểu về đất hỗn hợp. Hiện nay việc cấp phép xây dựng đối với đất hỗn hợp vẫn đang là vướng mắc và chưa có văn bản chung nào quy định cụ thể về vấn đề này mà chủ yếu là văn bản do địa phương ban hành.

Ví dụ, tại TP. Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng TP.HCM ra Công văn đề xuất cấp giấy phép xây dựng cho người dân trong các đồ án quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Đề xuất này đã được thông qua và cụ thể các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân như sau:

- Tại khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích: Khu vực này sẽ có chức năng làm nhà ở chung cư kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng, không có công trình công cộng hay công viên.

Với khu vực đất để ở đang có nhiều cư dân cư trú, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.

- Tại khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% diện tích: Khu vực này có chức năng chính là công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng và không có nhà ở; chỉ những khu vực nhà xưởng, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp ô tô gây ô nhiễm cần di dời.

Trường hợp không gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn nếu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tại khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích: Khu vực có nhiều nhà ở, đất của người dân lụp xụp cần thu hút các chủ đầu tư thì chưa cấp phép xây dựng.

Các địa phương sẽ thực hiện rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu, người dân sẽ được cấp phép xây dựng chính thức sau khi điều chỉnh hoàn tất.

3. Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp không?

Rất khó để đưa ra câu trả lời chính xác nên hay không nên mua đất quy hoạch hỗn hợp bởi loại đất này cũng có những ưu điểm và nhược điểm nhất định. Tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng, đầu tư và khả năng tài chính của người dân để đưa ra quyết định.

- Ưu điểm của đất quy hoạch hỗn hợp:

+ Đặc điểm của đất quy hoạch là có thể dễ dàng và nhanh chóng thay đổi theo thời gian. Ngày hôm nay có thể đất hỗn hợp thuộc diện quy hoạch nhưng vài năm sau lại có thể được tháo dỡ.

+ Sở Quy hoạch – Kiến trúc cũng khẳng định chắc chắn rằng đất hỗn hợp sẽ được Sở giải quyết triệt để và đảm bảo mọi quyền lợi nhà, đất cơ bản cho người dân trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất của Nhà nước, chưa xác định được dự án đầu tư và chủ đầu tư. Nếu có thu hồi thì cũng sẽ lên phương án bồi thường thỏa đáng cho người dân  theo đúng quy định về Luật đền bù đất đai nếu chủ sở hữu đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ mà quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. 

 

+ Giá bán đất khá rẻ, rẻ hơn nhiều so với các loại đất thông thường khác. Định giá đất hỗn hợp đưa ra luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, đó chính là cơ hội để người mua có thể nắm bắt cơ hội mà mua được đất với giá rẻ.

- Nhược điểm của đất quy hoạch hỗn hợp: 

+ Chưa có nhiều quy định chính thức điều chỉnh về đất hỗn hợp, vì thế các thủ tục thực hiện pháp lý, xin giấy phép đến nay vẫn chưa thực sự rõ ràng, hiệu quả.

+ Đất hỗn hợp thực chất là đất nằm trong quy hoạch, do vậy việc xây dựng nhà ở, công trình trên đất hỗn hợp tại nhiều địa phương vẫn chưa chính thức cấp phép mà chỉ được xem là công trình xây dựng tạm.

+ Tình trạng quy hoạch đất có thể thay đổi liên tục, do đó người dân khó có thể nắm bắt và lên kế hoạch đầu tư xây dựng, sử dụng lâu dài…

Do đó, trước khi quyết định mua đất hỗn hợp, người dân cần xác định một số vấn đề sau đây:

- Xác định rõ mục đích mua là để đầu tư hay để ở?

- Đất ở hỗn hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay chưa?

- Trên đất có tồn tại công trình nào không? Nếu có thì nó là loại gì và đã được nghiệm thu hay chưa?...

Tóm lại, đất hỗn hợp là loại đất được quy hoạch cho nhiều mục đích sử dụng khác nhau, từ nhà ở đến kinh doanh và sản xuất. Việc mua đất hỗn hợp có thể mang lại cơ hội phát triển đa dạng nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do pháp luật chưa có quy định cụ thể và việc cấp phép xây dựng còn phụ thuộc vào quyết định của chính quyền địa phương. Do đó, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng, tìm hiểu rõ ràng về quy hoạch và pháp lý liên quan để đảm bảo quyền lợi và hạn chế rủi ro khi đầu tư vào loại đất này.